Pytania i odpowiedzi

Blazej Wierzbowski, radca prawny, dr hab., kierownik Katedry Prawa Rolnego na Uniwersytecie im. Mikolaja Kopernika w Toruniu

FOT. RAFAL GUZ

KWALIFIKACJE ROLNICZE

Jednym z wymogow statusu rolnika indywidualnego sa kwalifikacje rolnicze. Z kolei art. 6 ust. 3 pkt 1 ustawy o ksztaltowaniu ustroju rolnego mowi, ze takie kwalifikacje ma m.in. ten, kto uzyskal co najmniej zasadnicze wyksztalcenie rolnicze czy srednie lub wyzsze. Czy chodzi tu o jakiekolwiek wyksztalcenie srednie lub wyzsze, czy koniecznie o profilu rolniczym?

Oczywiscie, o jakiekolwiek wyksztalcenie srednie lub wyzsze. Oznacza to, ze rolnikiem indywidualnym jest ten, kto ma co najmniej zasadnicze wyksztalcenie rolnicze albo jakiekolwiek srednie lub wyzsze. Wystarczy wiec, jesli dana osoba skonczyla np. liceum ogolnoksztalcace lub ma np. tytul magistra historii. Ukur jest jednak bardziej liberalna. Mowi, ze rolnikiem indywidualnym jest rowniez ten, kto nie ma zadnego takiego wyksztalcenia, ale za to co najmniej piec lat prowadzil gospodarstwo rolne lub pracowal w nim przez minimum piec lat. Oczywiscie w kazdym przypadku - aby byc rolnikiem indywidualnym - trzeba spelnic jeszcze dodatkowe wymogi, czyli: byc wlascicielem lub dzierzawca nieruchomosci rolnych o lacznej powierzchni uzytkow rolnych nie mniejszej od 1 ha i nie wiekszej od 300 ha; prowadzic je osobiscie; zamieszkiwac w gminie, w ktorej lezy jedna z nieruchomosci wchodzacych w sklad tego gospodarstwa.

Podstawa prawna: art. 6 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o ksztaltowaniu ustroju rolnego (Dz. U. nr 64, poz. 592; dalej: ukur).

Mam wyksztalcenie wyzsze polonistyczne, czyli nie o profilu rolniczym. Czy to znaczy, ze nie moge kupic ziemi rolnej?

Ukur mowi, ze kwalifikacje rolnicze ma ten, kto uzyskal jakiekolwiek wyksztalcenie wyzsze. Pytajacy posiada juz takie kwalifikacje. Sa one jednak tylko jednym z elementow definicji gospodarstwa rodzinnego. Oprocz tego trzeba je osobiscie prowadzic oraz mieszkac (byc zameldowanym) w gminie, w ktorej lezy nieruchomosc rolna wchodzaca w sklad tego gospodarstwa. Gdy ktorys z tych wymogow nie jest spelniony, to taka transakcja nie sluzy powiekszeniu gospodarstwa rodzinnego, a Agencji Nieruchomosci Rolnych (ANR) przysluguje wowczas prawo pierwokupu. Gdy ANR nie korzysta z tego prawa, kazdy moze nabyc taka nieruchomosc, niezaleznie od tego, jakie ma wyksztalcenie, gdzie mieszka itd.

Podstawa prawna: art. 3 ukur.

Z ktorego przepisu ustawy o ksztaltowaniu ustroju rolnego wynika obowiazek posiadania kwalifikacji rolniczych przez nabywce nieruchomosci rolnej?

Osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jezeli:

  • uzyskala wyksztalcenie rolnicze co najmniej zasadnicze lub jakiekolwiek wyksztalcenie srednie czy wyzsze, lub
  • osobiscie prowadzila gospodarstwo rolne przez co najmniej 5 lat lub pracowala w nim przez co najmniej 5 lat.

Posiadanie kwalifikacji rolniczych jest wymogiem niezbednym, aby konkretna osobe uznac za rolnika indywidualnego. Tylko bowiem gospodarstwo prowadzone przez rolnika indywidualnego moze byc uznane za gospodarstwo rodzinne, jezeli powierzchnia jego uzytkow rolnych nie jest wieksza niz 300 ha. Z zadnego przepisu ustawy nie wynika obowiazek posiadania kwalifikacji rolniczych przez nabywce nieruchomosci rolnej. Jezeli jednak nabywcy nieruchomosci rolnej brakuje tych kwalifikacji, to musi liczyc sie z tym, ze nabycie nie dojdzie do skutku, gdyz ANR bedzie mogla wykonac prawo pierwokupu lub wykupu. Osobie fizycznej bez kwalifikacji rolniczych, ktora jest dzierzawca zbywanej przez wydzierzawiajacego nieruchomosci rolnej, nigdy tez nie bedzie przyslugiwalo ustawowe prawo pierwokupu tej nieruchomosci.

Nie ma znaczenia prawnego brak kwalifikacji rolniczych nabywcy, gdy nabywana przezen nieruchomosc rolna jest zbywana przez osobe bliska - w razie zawarcia umowy innej niz sprzedazy - a rowniez wowczas, gdy nabywca jest nastepca zbywcy w rozumieniu ustawy o ubezp. spol. rolnikow.

Podstawa prawna: art. 3 ust. 1, 4, 5 pkt 2, art. 4 ust. 1, 4 pkt 2 lit. b i pkt 3, art. 5 ust. 1, art. 6 ust. 1 i ust. 3 ukur, art. 84 ustawy o ubezp. spol. rolnikow, art. 4 pkt 3 ustawy o gosp. nier.

Czy majac wyksztalcenie srednie, moge kupic ziemie rolna. Jezeli tak, to czy wystarczy wowczas, ze zamelduje sie w danej miejscowosci?

Jak juz wyjasnilem, podstawowym ograniczeniem w nabywaniu nieruchomosci rolnych jest prawo pierwokupu przyslugujace ANR w okreslonych sytuacjach. Generalnie ANR moze z niego skorzystac, jezeli nabywca nieruchomosci rolnej nie jest osoba bliska zbywcy lub w wyniku nabycia nieruchomosci rolnej nie nastepuje powiekszenie gospodarstwa rodzinnego. Posiadanie wyksztalcenia sredniego i zameldowanie sie nabywcy na pobyt staly w miejscowosci, w ktorej lezy nabywana nieruchomosc rolna, nie stanowi przeszkody prawnej dla wykonania przez ANR prawa pierwokupu, jezeli przed nabyciem nabywca nie prowadzil gospodarstwa rodzinnego. Ukur ma sluzyc poprawie struktury obszarowej gospodarstw rolnych. Powiekszenie gospodarstwa rodzinnego jest zawsze zgodne z tym celem. Nie mozna tego powiedziec o kazdym utworzeniu gospodarstwa, chocby mialo ono byc gospodarstwem rodzinnym.

Podstawy prawne: art. 1 pkt 1, art. 3 ust. 4 i 5 pkt 2, ust. 7, art. 5 i 6 ust. 1-3, art. 7 ust. 4 ukur, art. 4 pkt 13 ustawy o gosp. nier.

Od czterech lat jestem wlascicielem ziemi rolnej o powierzchni ponad 1 ha. Czy po wejsciu w zycie nowych przepisow bede mogl nadal ja posiadac? Dodam, ze nie zamieszkuje na terenie gminy, w ktorej ona sie znajduje, i nie mam wyksztalcenia wyzszego (mam srednie).

Ukur nie zawiera zadnego przepisu, ktory nakazywalby wlascicielowi nieruchomosci rolnej wyzbycie sie tej nieruchomosci lub zamieszkanie na terenie gminy, w ktorej ona lezy. Na wlascicieli nieruchomosci rolnych nie naklada tez obowiazku posiadania kwalifikacji. Rowniez po wejsciu w zycie ukur (co nastapi 16 lipca 2003 r.) czytelnik bedzie mogl nadal posiadac nieruchomosc rolna, ktorej jest wlascicielem, bez wzgledu na to, gdzie bedzie mieszkal.

Podstawa prawna: art. 19 ukur.

Co po 15 lipca tego roku stanie sie z osoba, ktora wczesniej zostala wlascicielem nieruchomosci rolnej przekraczajacej 1 ha uzytkow rolnych, a nie spelnia wymogow dotyczacych kwalifikacji rolniczych i miejsca zamieszkania? Czy od 16 lipca bedzie ona rolnikiem indywidualnym, czy tez musi spelnic warunki ustawy lub zbyc nieruchomosc?

Taka osoba nie bedzie uwazana po 15 lipca tego roku za rolnika indywidualnego w rozumieniu ukur. Nie ma ona jednak obowiazku spelnienia wymogow ani zbycia nieruchomosci. Ukur nikogo nie pozbawia wlasnosci, a jedynie wprowadza na przyszlosc ograniczenia w nabywaniu nieruchomosci rolnych. Zatem osoba, ktora po tej dacie nie bedzie rolnikiem indywidualnym, moze napotkac przeszkody w powiekszaniu prowadzonego gospodarstwa. Nie bedzie ono bowiem gospodarstwem rodzinnym, zatem nabycie nieruchomosci rolnej majacej sluzyc powiekszeniu tego gospodarstwa bedzie ograniczone prawem pierwokupu (wykupu) przyslugujacym ANR. Natomiast zbywanie nieruchomosci napotka takie same ograniczenia, jak zbycie nieruchomosci wchodzacej w sklad gospodarstwa rodzinnego. Ustawodawca poddaje bowiem kontroli nabywce, a nie zbywce nieruchomosci rolnej.

Podstawa prawna: art. 2 pkt 1 i 5, art. 5 i 6 ukur, art. 46 i 46 (1) k.c.

KIEDY AGENCJA MA PIERWSZENSTWO

Mam wyksztalcenie wyzsze techniczne, a wiec i kwalifikacje rolnicze. Spelniam tez pozostale warunki do prowadzenia gospodarstwa rodzinnego. Ale 16 lipca (kiedy zaczna obowiazywac nowe przepisy) bede posiadac az 450 ha uzytkow rolnych. Czy wobec tego nadwyzke ponad 300 ha, czyli 150 ha, musze komus sprzedac?

Oczywiscie, ze nie. Ukur nie ingeruje w stan istniejacy w dniu jej wejscia w zycie. Czytelnikowi grozi jedynie taka sankcja, ze - w razie checi zakupu po 15 lipca dalszych gruntow - musi o tym zawiadomic ANR (taka nazwe od 16 lipca uzyska obecna Agencja Wlasnosci Rolnej Skarbu Panstwa) i czekac miesiac na zajecie przez nia stanowiska. Skoro ma juz ponad 300 ha, nabywana przez niego nieruchomosc nie bedzie sluzyc powiekszeniu gospodarstwa rodzinnego. A w takiej sytuacji ANR przysluguje po tej dacie prawo pierwokupu.

Podstawa prawna: art. 3 ust. 3 i art. 6 ukur

Mam obecnie 100 ha ziemi. Czy po zmianie przepisow moge kupic jeszcze wiecej?

Oczywiscie. Jezeli czytelniczka spelnia warunki do prowadzenia gospodarstwa rodzinnego, to po 15 lipca moze kupic bez ograniczen do 300 ha uzytkow rolnych. Problem powstanie dopiero wtedy, gdy tych wymogow nie spelnia (np. nie ma kwalifikacji rolniczych lub nie zamieszkuje w gminie, w ktorej lezy jedna z nieruchomosci rolnych tego gospodarstwa) albo gdy przekroczy ow limit 300 ha. W takiej sytuacji nabywane przez nia grunty nie beda juz sluzyc powiekszeniu gospodarstwa rodzinnego i wejdzie wowczas w gre prawo pierwokupu ANR.

Podstawa prawna: art. 3 ust. 3 i art. 6 ukur.

Jesli wiec osoba z wyzszym wyksztalceniem nabedzie nieruchomosc rolna, to ANR nie bedzie miala do niej prawa pierwokupu. Ale dana osoba musi to gospodarstwo prowadzic osobiscie. A co, jesli tego nie robi? Kto bedzie to kontrolowal?

Po 15 lipca 2003 r. prawo pierwokupu przysluguje ANR wtedy, kiedy w wyniku sprzedazy nieruchomosci nie powiekszy sie gospodarstwo rodzinne. A definicje tego ostatniego tworzy wiele elementow. Miedzy innymi ten, ze dana osoba musi prowadzic gospodarstwo osobiscie, czyli podejmowac wszelkie decyzje dotyczace prowadzenia w nim dzialalnosci rolniczej. Jezeli tego nie robi, nie mamy do czynienia z gospodarstwem rodzinnym. W konsekwencji przy sprzedazy nieruchomosci rolnej po tej dacie ANR przysluguje prawo jej pierwokupu. Na dobra sprawe okolicznosc ta nie jest jednak mozliwa do skontrolowania. Gdyby jednak ANR powziela watpliwosci, ze rolnik nie prowadzil gospodarstwa osobiscie w momencie nabycia nieruchomosci, bedzie mogla wystapic do sadu cywilnego o stwierdzenie niewaznosci umowy sprzedazy tej nieruchomosci. Oczywiscie fakt ten bedzie musiala udowodnic przed sadem, co jest raczej trudne, jesli w ogole mozliwe.

Zamierzam po raz pierwszy kupic grunt rolny. Nie spelniam zatem wymogow osobistego prowadzenia gospodarstwa i zamieszkiwania w okreslonej gminie. Co robic?

Nawet jesli czytelnik ma kwalifikacje rolnicze, to nie powieksza gospodarstwa rodzinnego, tylko chce je utworzyc. W takiej sytuacji od 16 lipca tego roku ANR sluzy prawo pierwokupu do tej ziemi. Radze wiec, aby czytelnik zakupil co najmniej hektar nieruchomosci rolnej do tej daty, bez zadnych ograniczen. Wtedy, gdy bedzie spelnial pozostale warunki, to po 16 lipca tego roku bedzie mogl kupowac dalsze grunty az do momentu przekroczenia 300 ha, bez grozby skorzystania z prawa pierwokupu przez ANR. Beda one bowiem sluzyly powiekszeniu gospodarstwa rodzinnego.

Podstawa prawna: art. 3 ukur.

Ile najwiecej hektarow ziemi moze posiadac osoba z wyzszym wyksztalceniem rolniczym?

Do 16 lipca tego roku ile chce, bez zadnych ograniczen. I po tej dacie tez dana osoba moze posiadac tyle ziemi, ile chce. Z tym jednak rygorem, ze - jezeli nie spelnia warunkow prowadzenia gospodarstwa rodzinnego - musi zawiadamiac ANR o zamiarze zakupu dalszych gruntow. Gdy zas spelnia wskazane wymogi, moze nabywac ziemie bez ograniczen dotad, az jej gospodarstwo nie przekroczy 300 ha uzytkow rolnych. Jezeli powiekszy sie ono ponad ten limit obszarowy, traci przymiot gospodarstwa rodzinnego i o kazdej kolejnej transakcji trzeba poinformowac ANR.

Podstawa prawna: art. 3, 4 i 6 ukur.

A co, jezeli np. matka chce przekazac gospodarstwo synowi? Czy wowczas ANR tez ma prawo pierwokupu?

Jak juz wyjasnilem, prawo pierwokupu sluzy ANR w okolicznosciach okreslonych w poprzedniej odpowiedzi. Wyjatek stanowi sytuacja, w ktorej nabywca jest osoba bliska zbywcy nieruchomosci rolnej. Wowczas ANR nie przysluguje prawo pierwokupu. Za osobe bliska uwaza sie: zstepnego (np. syn, corka, wnuk), wstepnego (np. ojciec, dziadek), rodzenstwo, dzieci rodzenstwa, osoby przysposabiajace i przysposobione, malzonka, ktory nie pozostaje we wspolnosci ustawowej ze sprzedajacym nieruchomosc oraz osobe, ktora pozostaje ze sprzedajacym faktycznie we wspolnym pozyciu.

WYKUP

Czesto przenoszenie wlasnosci nieruchomosci rolnej odbywa sie w drodze innych umow niz sprzedaz (np. na podstawie umowy zamiany. Czy tu ANR ma jakies uprawnienia?

Jezeli przeniesienie nieruchomosci rolnej nastepuje w wyniku umowy innej niz sprzedazy, dzialajaca na rzecz skarbu panstwa ANR moze zlozyc oswiadczenie (tez w formie aktu notarialnego) o nabyciu tej nieruchomosci za zaplata rownowartosci pienieznej. Uprawnienie to mozna okreslic jako prawo wykupu. Wywoluje taki sam skutek jak prawo pierwokupu. Po zlozeniu przez ANR oswiadczenia to wlasnie skarb panstwa (a nie osoba wybrana przez zbywce) stanie sie wlascicielem zbywanej nieruchomosci. Zaistnienie po stronie nabywcy, bedacego osoba fizyczna, ktorejs z okolicznosci przedstawionych wyzej bedzie uprawnialo ANR do wykupu zbywanej nieruchomosci rolnej. Rowniez w tym wypadku uczyniono wyjatek na rzecz nabywcy, ktory jest osoba bliska zbywcy. Ponadto prawo wykupu nie przysluguje ANR, jezeli przeniesienie wlasnosci nieruchomosci rolnej nastepuje w wyniku umowy z nastepca stosownie do art. 84 ustawy o ubezpieczeniu spolecznym rolnikow. Chodzi tu o umowe, przez ktora rolnik bedacy wlascicielem (wspolwlascicielem) gospodarstwa rolnego zobowiazuje sie przeniesc na nastepce, czyli osobe mlodsza od niego o co najmniej 15 lat, wlasnosc (udzial we wspolwlasnosci) i posiadanie tego gospodarstwa z chwila nabycia prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej, jezeli nastepca do tego czasu bedzie pracowac w tym gospodarstwie. ANR moze (lecz nie musi) wykonac przyslugujace jej uprawnienia pierwokupu czy wykupu. Zadania ANR polegaja na realizowaniu polityki panstwa. Poniewaz Polska jest demokratycznym panstwem prawnym, trzeba odrzucic zalozenie, ze bedzie szykanowac swych obywateli. Wykonywanie przez ANR przewidzianych w ukur uprawnien powinno byc zatem zawsze podyktowane koniecznoscia przeznaczenia nabytej przez nia do Zasobu Wlasnosci Rolnej Skarbu Panstwa nieruchomosci rolnej na utworzenie lub powiekszenie gospodarstwa rodzinnego. Nalezy wziac takze pod uwage ograniczone mozliwosci finansowe ANR. Wykonanie prawa pierwokupu lub wykupu wiaze sie przeciez z koniecznoscia zaplaty za nabywana nieruchomosc. Ograniczenia w nabywaniu nieruchomosci moga sie w praktyce okazac nader skromne.

Podstawa prawna: art. 84 ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu spolecznym rolnikow (Dz.U. z 1998 r. nr 7, poz. 25 ze zm.: dalej: ustawa o ub. spol. rolnikow).

Czyli osoba niebedaca rolnikiem ma szanse na nabycie nieruchomosci po 15 lipca?

Zapewne czytelnik obawia sie, ze ukur zamknie mozliwosci nabywania nieruchomosci rolnych przez osoby, ktore przed wejsciem w zycie ustawy (czyli przed 16 lipca 2003 r.) nie byly wlascicielami lub dzierzawcami nieruchomosci rolnych. Niewatpliwie musza one sie liczyc z tym, ze ANR - przez wykonanie swych uprawnien pierwokupu czy wykupu - udaremni ich zamiar kupna zmieni. Jak juz jednak wykazalem, wlasciciele lub dzierzawcy nieruchomosci rolnych sa rowniez narazeni na to samo niebezpieczenstwo co "debiutanci", jezeli zamierzaja nabyc nieruchomosc rolna, ktora nie jest polozona w gminie, w ktorej mieszkaja, lub w gminie sasiedniej. Gdyby nawet przyjac, ze ANR bedzie wykonywac swe uprawnienia w kazdym wypadku, to i tak osoba fizyczna zamierzajaca nabyc nieruchomosc rolna bedzie mogla to uczynic. Z tym ze wczesniej bedzie musiala podjac okreslone dzialania w celu uzyskania tych szczegolnych wlasciwosci, ktore stworza przeszkode prawna dla wykonania przez ANR prawa pierwokupu. Zalozmy, ze chodzi osobe o wyksztalceniu podstawowym lub zasadniczym innym niz rolnicze, nieprowadzaca nigdy gospodarstwa rolnego i nigdy niepracujaca w takim gospodarstwie. Powinna ona zatem:

1) zameldowac sie na pobyt staly w gminie, w ktorej zamierza podjac dzialalnosc rolnicza,

2) wziac w dzierzawe w tej gminie nieruchomosc rolna o obszarze nie mniejszym niz 1 ha uzytkow rolnych,

3) osobiscie podejmowac wszelkie decyzje dotyczace prowadzenia dzialalnosci rolniczej na dzierzawionej nieruchomosci,

4) zawrzec w formie aktu notarialnego umowe przedwstepna dotyczaca nieruchomosci rolnej innej niz dzierzawiona, polozonej w gminie, w ktorej lezy dzierzawiona nieruchomosc lub w gminie sasiedniej. W umowie tej zbywca musi zobowiazac sie do sprzedazy nieruchomosci rolnej w oznaczonym terminie, przypadajacym nastepnego dnia po dniu, w ktorym uplynie piecioletni okres "stazu rolniczego", wymaganego przez ustawe,

5) zawrzec ze zbywca w formie aktu notarialnego umowe, w ktorej zbywca ustanowi uzytkowanie nieruchomosci, ktora jest przedmiotem umowy przedwstepnej, na oznaczony okres wykraczajacy poza termin, w ktorym ma byc zawarta definitywna umowa przenoszaca wlasnosc tej nieruchomosci,

6) w terminie, o ktorym mowa w punkcie 4, zawrzec definitywna umowe nabycia nieruchomosci rolnej o tresci ustalonej w umowie przedwstepnej.

Jezeli w momencie zawierania tej umowy nadal obowiazuje umowa dzierzawy, o ktorej mowa w pkt 2, ANR nie bedzie mogla wykonac prawa pierwokupu, gdyz bedzie nastepowalo powiekszenie gospodarstwa rodzinnego. Spelniony bedzie tez warunek polozenia nabywanej nieruchomosci w odpowiedniej gminie i kwalifikacji rolniczych nabywcy. Na uzytkowanej nieruchomosci kandydat do zawodu rolnika bedzie mogl gospodarowac bez ograniczen. Nie bedzie mogl jej jedynie sprzedac, zanim stanie sie wlascicielem. Ustawa ma jednak zapobiegac "spekulacyjnemu" obrotowi nieruchomosciami rolnymi. Nie zamyka przeciez drogi do nabywania nieruchomosci rolnych przez osoby fizyczne niezwiazane z rolnictwem, chociaz w opisanym wyzej, skrajnym przypadku jest to droga nieco skomplikowana i niedostepna dla osob maloletnich, ubezwlasnowolnionych i pozbawionych wolnosci. Ale to nie o te osoby zapewne chodzilo czytelnikowi.

Podstawy prawne: art. 2, 23 i 31 ust. 3 konstytucji, art. 2, 3 ust. 2, art. 4, 5 pkt 2, art. 7, art. 4 ust. 1, art. 4 pkt 1, 2 lit. b, pkt 3, ust. 5, art. 5 ust. 1, art. 6 ust. 1-3, art. 7 ust. 4, art. 8, art. 12 pkt 1 i pkt 3 w zakresie ust. 1 pkt 1 zmienianego przepisu i art. 19 ukur, art. 10-16, 46 (1), 55 (3/), 158, 245, 247, 252-260, 266-267, 389- 390, 596-602, 693 k.c., art. 2 i 5 ugnr, art. 4 pkt 13 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami (Dz.U. z 2000 r., nr 46, poz. 543; dalej: ustawa o gosp. nier.).

RYS. JACEK FRANKOWSKI

ROLNA CZY NIEROLNA

Czy ukur dotyczy nieruchomosci przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele lesne?

Cele lesne sa celami innymi niz rolne. Zatem przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele gospodarki lesnej obszaru, na ktorym polozona jest dana nieruchomosc rolna, powoduje, ze dana nieruchomosc nie jest nieruchomoscia rolna w rozumieniu ukur.

Podstawa prawna: art. 20 ust. 1 i 3, art. 21 i 24 ustawy z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2000 r. nr 100, poz. 1086 ze zm.).

Czy ukur dotyczy nieruchomosci rolnych niezaleznie od ich wielkosci? Mam grunt przeznaczony na cele rolne o powierzchni 0,02 ha.

Ukur dotyczy nieruchomosci rolnych bez wzgledu na ich powierzchnie. K.c., do ktorego ukur odsyla, nie przewiduje minimum obszarowego dla nieruchomosci rolnych. Wystarczy, ze nieruchomosc jest lub moze byc wykorzystywana do prowadzenia dzialalnosci wytworczej w rolnictwie w zakresie produkcji roslinnej i zwierzecej, nie wylaczajac produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Podstawa prawna: 9, 67 i 68 rozporzadzenia ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntow i budynkow (Dz.U. nr 38, poz. 454).

Jak po 15 lipca tego roku traktowac nieruchomosci przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego czesciowo na cele rolne, a czesciowo - na inne cele? Chodzi tu, oczywiscie, o jedna dzialke ewidencyjna.

Przeznaczenie czesci nieruchomosci rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niz rolne nie powoduje, ze owa czesc staje sie nieruchomoscia w rozumieniu ukur, k.c. lub ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece. Ta czesc o nowym przeznaczeniu nie staje sie tez z mocy samego prawa nowa dzialka ewidencyjna. Prawo polskie nie przewiduje mechanizmu, ktory pozwalalby na ujawnienie w ewidencji gruntow i budynkow oraz w ksiegach wieczystych linii rozgraniczajacych w planach zagospodarowania przestrzennego tereny o roznym przeznaczeniu, jezeli nie doszlo jeszcze do zagospodarowania okreslonej czesci powierzchni ziemi zgodnie z jej przeznaczeniem w planie. Dosc czeste sa sytuacje, w ktorych uklad przestrzenny stanowiacy tresc miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie pokrywa sie z ukladem stosunkow wlasnosciowych, a nawet z ukladem ewidencyjnym. Linie rozgraniczajace obszary o roznym przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego i granice majacych powstac w przyszlosci dzialek sa zaznaczone w planie w taki sposob, aby zapewnic lad przestrzenny. Stad tez zdarza sie, ze te linie i granice przebiegaja w sposob inny niz granice miedzy nieruchomosciami. Uzgodnieniu ukladu stosunkow wlasnosciowych z ukladem zaprojektowanym w planie zagospodarowania przestrzennego sluza rozwiazania zawarte w ustawie o gosp. nier. (podzial nieruchomosci, scalanie i podzial nieruchomosci). Dopoki w tym trybie nie dojdzie do tego, ze czesc nieruchomosci przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niz rolne bedzie mozna potraktowac jako wyodrebniona w znaczeniu ewidencyjnym lub wieczystoksiegowym czesc powierzchni ziemi, dopoty nie bedzie mozna mowic o nowej nieruchomosci. Przedmiotem obrotu moze byc tylko taka czesc powierzchni ziemi, ktora daje sie oznaczyc i opisac za pomoca danych, ktorymi posluguje sie ewidencja gruntow i budynkow. Dane zawarte w tej ostatniej stanowia bowiem podstawe oznaczania nieruchomosci w ksiegach wieczystych i podstawe planowania przestrzennego.

Natomiast z punktu widzenia ukur, polozenie czytelnika trzeba rozpatrzec w dwoch aspektach. Po pierwsze: chodzi o sytuacje, gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomosc, ktorej czesci maja rozne przeznaczenie, lecz w wyniku nabycia nieruchomosci nie dochodzi do przekroczenia limitu 300 ha uzytkow rolnych, stanowiacych wlasnosc lub dzierzawionych przez nabywce. Wowczas powstaje watpliwosc, czy mamy do czynienia ze zbyciem nieruchomosci rolnej.

Po drugie: gdy w wyniku nabycia nieruchomosci zostanie przekroczony ow limit 300 ha. Wtedy rodzi sie watpliwosc, czy do powierzchni powiekszanego gospodarstwa wlicza sie te czesc nieruchomosci, ktora w planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona na cele inne niz rolne. Rozstrzygajace znaczenie ma tu wpis w ewidencji gruntow i budynkow. Liczy sie powierzchnia uzytkow rolnych. Zatem przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego nie ma w obu wypadkach znaczenia prawnego w swietle ukur. Dopiero dokonanie podzialu nieruchomosci zgodnie z ustawa o gosp. nier. i przepisami o ewidencji gruntow i budynkow powoduje, ze powstala w ten sposob nowa nieruchomosc, polozona w calosci na obszarze przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niz rolne, bedzie zwolniona spod rygorow ukur.

Podstawa prawna: art. 21, 24 ust. 1, 26 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o ksiegach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.), art. 92-108 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gosp. nier. (Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 ze zm.).

Jaki status po 15 lipca tego roku uzyskaja nieruchomosci, ktore nie sa uzytkowane rolniczo (chodzi o tereny zabudowy mieszkaniowej wedlug ewidencji gruntow), ale w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego sa oznaczone jako tereny upraw rolnych? Czy beda one po tej dacie gruntami rolnymi, czy tez nie?

Sytuacja, w ktorej tereny oznaczone w ewidencji gruntow i budynkow jako tereny mieszkaniowe sa w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone na cele rolne, jest w praktyce bardzo rzadka. Dopoki jednak takie grunty nie zostana zgodnie z przepisami o ewidencji gruntow i budynkow zakwalifikowane jako uzytki rolne (grunty orne, sady, laki trwale, pastwiska trwale, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, rowy), nie ma podstaw, aby poddac je rygorom ukur.

Podstawa prawna: art. 6 i 35 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

A co w takim razie z nieruchomosciami, dla ktorych w ogole nie opracowano planow lub opracowano, ale stracily one waznosc?

Jezeli w odniesieniu do danego obszaru nie obowiazuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie mozna powiedziec o zadnej nieruchomosci polozonej na tym obszarze, ze jest ona przeznaczona w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niz rolne. O kwalifikacji danej nieruchomosci do rolnej czy nierolnej rozstrzyga wpis w ewidencji gruntow i budynkow.

ROZTERKI PRZEDSIEBIORCOW

Razem z bratem jestesmy jedynymi udzialowcami w spolce z o.o., ktora kupila juz od AWRSP ponad 300 ha gruntu. Chce nabyc w ten sposob jeszcze okolo 450 ha. Czy spolke obowiazuje limit 300 ha z ustawy?

W obrocie prywatnym spolka z o.o. moze kupowac ziemie rolna bez zadnych ograniczen co do powierzchni. Jednak od 16 lipca 2003 r. ANR bedzie mogla skorzystac z prawa pierwokupu takiej nieruchomosci. Z pytania wynika, ze spolka chce nabyc grunt bezposrednio od ANR. W takiej sytuacji po 15 lipca tego roku ANR nie bedzie mogla sprzedac ziemi nabywcy, ktory w ten sposob powiekszylby gospodarstwo do powyzej 500 ha uzytkow rolnych (a tak byloby w opisanej sprawie). Ten limit do ustawy o gospodarowaniu nieruchomosciami rolnymi skarbu panstwa wprowadzila ukur. Dodam, ze do owego 500-hektarowego limitu obszarowego nie wlicza sie gruntow dzierzawionych. Rygor ten zacznie jednak obowiazywac dopiero od 16 lipca. Radzimy wiec spolce sfinalizowac opisana transakcje przed ta data.

Podstawa prawna: art. 28a ustawy z 19 pazdziernika 2003 r. o gospodarowaniu nieruchomosciami rolnymi skarbu panstwa (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. nr 57, poz. 603 ze zm.; dalej: ugnr).

A gdyby ten grunt od ANR nabyl brat jako rolnik? Nie ma on jeszcze zadnej ziemi rolnej. Czy bedzie go obowiazywac ograniczenie do owych 300 ha?

W tej sytuacji mamy do czynienia z dwoma odrebnymi podmiotami: spolka z o.o. i osoba fizyczna - bratem czytelnika. Ten ostatni po 15 lipca tego roku bedzie wiec mogl nabyc od ANR na wlasnosc bez zadnych ograniczen do 500 ha uzytkow rolnych.

Podstawa prawna: art. 28a ugnr.

Jestem wspolnikiem spolki z o.o. Chcemy nabyc do 200 ha uzytkow rolnych. Czy nowa ustawa pozwoli nam na to?

Dobrze byloby, gdyby spolka nabyla tak duza nieruchomosc rolna przed 16 lipca tego roku. Gdyby chciala uczynic to potem na rynku prywatnym, weszlaby w kolizje z ANR. Tej bowiem od 16 lipca tego roku sluzy prawo pierwokupu kazdej nieruchomosci, ktora nie powiekszalaby istniejacego juz gospodarstwa rodzinnego. A tak byloby w opisanej sytuacji - spolka z o.o. nie prowadzi bowiem gospodarstwa rolnego, gdyz to moze czynic jedynie spelniajaca ustawowe wymogi osoba fizyczna. Gdyby zas spolka z o.o. zdecydowala sie na kupno nieruchomosci po tej dacie bezposrednio od ANR, moglaby nabyc na wlasnosc jedynie 500 ha uzytkow rolnych, jezeli w ogole ich jeszcze nie posiada, a jezeli ma juz jakies grunty - odpowiednie uzupelnienie do owych 500 ha. Ukur zakazuje bowiem ANR sprzedazy po 15 lipca nieruchomosci rolnej takiemu nabywcy, ktory w wyniku transakcji mialby na wlasnosc wiecej niz 500 ha uzytkow rolnych.

Podstawa prawna: art. 28a ugnr.

Czyli po 15 lipca firma nie moze nabyc od ANR wiecej niz 500 ha uzytkow rolnych jednorazowo?

Chodzi o to, aby w wyniku zakupu ziemi od ANR nabywca nie posiadal gospodarstwa rolnego przekraczajacego 500 ha. Wszystko jedno, czy w gre wchodzi zakup jednorazowy czy na raty. Zalozmy, ze opisana spolka ma juz 200 ha uzytkow rolnych. Zatem po 15 lipca moze nabyc od ANR jeszcze tylko 300 ha, jednorazowo czy po kawalku. Wiecej ziemi ANR juz jej nie sprzeda.

Podstawa prawna: art. 28a ugnr.

Ale reszte spolka moze dokupic od kogos innego?

Tak, oczywiscie. Ale trzeba sie wowczas liczyc z mozliwoscia skorzystania przez ANR z prawa pierwokupu w ciagu miesiaca.

Podstawa prawna: art. 3 ukur.

Chodzi tu o grunty ostatniej klasy. Czy sa one uzytkami rolnymi?

Uzytkami rolnymi sa wszystkie grunty wpisane w ewidencji gruntow i budynkow jako uzytki rolne, bez wzgledu na klase gleby. Dodam, ze ustawa nie operuje hektarami przeliczeniowymi, lecz fizycznymi.

Podstawa prawna: 67 i 68 rozporzadzenia ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntow i budynkow (Dz. U. nr 38, poz. 454).

Jak od 16 lipca tego roku bedzie wygladala sytuacja przedsiebiorcow, ktorzy chcieliby prowadzic przedsiebiorstwo rolne. Czy ma do nich zastosowanie ograniczenie gruntu do 300 ha, jak przy gospodarstwach rodzinnych?

Chodzi tu o zamiar nabycia po 15 lipca przez przedsiebiorce ponad 300 ha gruntu rolnego. Ukur nie stwarza tu zadnych zakazow. Po tej dacie ANR przysluguje jedynie prawo pierwokupu ziemi, jesliby nie miala ona sluzyc powiekszeniu gospodarstwa rodzinnego (a tak byloby w tym przypadku). Oczywiscie ANR skorzysta z tej mozliwosci tylko wtedy, gdy pozwola jej na to srodki finansowe i kiedy bedzie to uzasadnione potrzebami ksztaltowania ustroju rolnego w danym terenie. Ponadto po tej dacie ANR nie moze sprzedac takiemu przedsiebiorcy na wlasnosc wiecej niz 500 ha uzytkow rolnych.

Podstawa prawna: art. 3 ukur i art. 28a ugnr.

Ukur mowi o rolnikach indywidualnych i gospodarstwach rodzinnych, gdzie gorny limit powierzchni uzytkow rolnych nie moze przekroczyc 300 ha. Jak w takim razie po 15 lipca tego roku bedzie wygladac sytuacja przedsiebiorcow, ktorzy chcieliby prowadzic gospodarstwo rolne. Czy do nich bedzie sie rowniez stosowac ograniczenie powierzchni do 300 ha?

W ukur nie wystepuje pojecie przedsiebiorstwa rolnego. Nie ma jednak zakazu nabywania nieruchomosci rolnych ponad limit 300 ha uzytkow rolnych. Przy przekroczeniu tego obszaru nalezy jednak liczyc sie z tym, ze ANR wykona prawo pierwokupu (wykupu) w odniesieniu do nieruchomosci rolnej, ktora spowodowalaby przekroczenie przez nabywce limitu 300 ha. Jezeli nieruchomosc rolna jest nabywana od ANR, to w wyniku tej sprzedazy laczna powierzchnia uzytkow rolnych bedacych wlasnoscia nabywcy nie moze przekraczac 500 ha.

Pojecie przedsiebiorstwa rolnego nie wystepuje tez w k.c. Prawdopodobnie czytelnikowi chodzi o gospodarstwo rolne prowadzone w wiekszych rozmiarach, niebedace gospodarstwem rodzinnym. Gospodarstwo takie moze byc prowadzone bez zadnych ograniczen na gruntach dzierzawionych. Gdy chodzi o osoby prawne, nie ma tez zadnych ograniczen w pozyskiwaniu gruntow przez nabycie ich uzytkowania. Uzytkowanie ustanowione na rzecz osoby prawnej nie musi byc bowiem ograniczone zadnym terminem. Jest wprawdzie niezbywalne i wygasa najpozniej w momencie ustania osoby prawnej, lecz uzytkownik moze pobierac pozytki z nieruchomosci. Wlascicielowi pozostaje praktycznie "gole" prawo wlasnosci i nadzieja, ze osoba prawna przestanie istniec. Wowczas uprawnienie do pobierania pozytkow znow bedzie przyslugiwac wlascicielowi.

Ukur utrudnia wiec powiekszanie gospodarstw ponad limit 300 ha uzytkow rolnych przez nabywanie nieruchomosci rolnych na wlasnosc. Nie stwarza natomiast zadnych przeszkod w organizowaniu duzych gospodarstw rolnych na gruntach dzierzawionych lub bedacych przedmiotem uzytkowania.

Podstawy prawne: art. 5, art. 6 ust. 1 i 2, art. 12 pkt. 10 ukur, art. 55 (1), 55 (3), 252-263, 266-269 i 284 k.c.

Od maja 1995 r. jestem wlascicielem gruntu rolnego o powierzchni 5,6 ha. Do konca 2001 r. wydzierzawialem go rolnikowi, gdyz wowczas studiowalem dziennie i nie moglem jej uprawiac. Do chwili obecnej nie oplacalem skladek KRUS, gdyz zaraz po skonczeniu studiow w 2000 r. rozpoczalem prace w wyuczonym zawodzie. Wkrotce jednak zamierzam zrezygnowac z tej pracy i otworzyc wlasna dzialalnosc gospodarcza poza miejscem obecnego zamieszkania. Czy po 15 lipca tego roku nadal bede rolnikiem, jezeli wymelduje sie z aktualnego miejsca zamieszkania? Nie chce wydzierzawiac dalej tej ziemi, bede ja uprawial samodzielnie.

Zamieszkiwanie w gminie, na obszarze ktorej polozona jest jedna z nieruchomosci rolnych wchodzacych w sklad gospodarstwa rolnego prowadzonego osobiscie przez wlasciciela, jest jednym z wymagan, ktore musza byc spelnione, aby uznac tego wlasciciela za rolnika indywidualnego. Dowodem potwierdzajacym zamieszkanie jest dokument okreslajacy zameldowanie na pobyt staly w rozumieniu przepisow o ewidencji ludnosci i dowodach osobistych. Jezeli wiec czytelnik zamelduje sie na pobyt staly w miejscowosci polozonej w innej gminie niz ta, na obszarze ktorej polozona jest nieruchomosc rolna bedaca jego wlasnoscia, to nie bedzie mogl byc uznany za rolnika indywidualnego w rozumieniu ukur.

Podstawa prawna: art. 6 ust. 1 i art. 7 ust. 4 ukur.

A czy po podjeciu jednoosobowej dzialalnosci gospodarczej moglbym pozostac ubezpieczony jedynie w KRUS?

Zasada jest, ze ubezpieczenie spoleczne rolnikow nie obejmuje osob, ktore podlegaja innemu ubezpieczeniu spolecznemu [np. z tytulu prowadzenia pozarolniczej dzialalnosci gospodarczej]. Wyjatkiem od tej zasady jest mozliwosc kontynuowania ubezpieczenia spolecznego rolnikow przez rolnika lub domownika, ktory podlegajac ubezpieczeniu spolecznemu rolnikow w pelnym zakresie z mocy ustawy, nieprzerwanie co najmniej rok podejmuje pozarolnicza dzialalnosc gospodarcza, nie bedac pracownikiem i nie pozostajac w stosunku sluzbowym. W sytuacji czytelnika oznacza to, ze powinien on najpierw po zrezygnowaniu z pracy prowadzic tylko dzialalnosc rolnicza i oplacac skladki na ubezpieczenie spoleczne rolnikow nieprzerwanie przez rok, a dopiero pozniej podjac prowadzenie pozarolniczej dzialalnosci gospodarczej. Nalezy jednak zauwazyc, ze przepis przewidujacy takie liberalne rozwiazanie dotyczace kontynuowania ubezpieczenia spolecznego rolnikow przez osoby podejmujace pozarolnicza dzialalnosc gospodarcza jest krytykowany i trwaja prace legislacyjne nad jego zmiana. Nie ma zadnej gwarancji, ze po ewentualnej zmianie przepisu chronione beda interesy osob, ktore podlegaly ubezpieczeniu spolecznemu rolnikow przez okres krotszy niz rok.

Podstawa prawna: art. 5a, 6 pkt 1 i art. 16 ustawy o ub. spol. rolnikow.

O PROCEDURZE SLOW KILKA

Kto musi zawiadomic ANR, ze ma prawo pierwokupu danej ziemi?

Ukur tego nie precyzuje. Mowi jedynie, ze trzeba wowczas zawiadomic ANR. Dlatego odpowiedzi trzeba szukac w kodeksie cywilnym. Zgodnie z nim ma to obowiazek uczynic sprzedawca niezwlocznie po sporzadzeniu aktu notarialnego umowy sprzedazy nieruchomosci. Jest to umowa zawarta pod warunkiem, ze ANR nie skorzysta z prawa pierwokupu w ciagu miesiaca od otrzymania takiego zawiadomienia.

Podstawa prawna: art. 598 1 k.c.

Skoro ANR ma prawo pierwokupu, to przed zawarciem umowy sprzedazy nieruchomosci rolnej trzeba ja o tym poinformowac. Jak to zrobic? Czy sa okreslone jakies procedury?

Ukur milczy na ten temat. Trzeba wiec znowu posilkowac sie kodeksem cywilnym. A zgodnie z nim umowa sprzedazy nieruchomosci musi byc sporzadzona w formie aktu notarialnego. Jest ona zawierana pod warunkiem, ze przenosi sie prawo wlasnosci nieruchomosci rolnej na nabywce, jezeli ANR nie skorzysta z prawa pierwokupu w ciagu miesiaca od otrzymania zawiadomienia. ANR trzeba niezwlocznie zawiadomic o tresci takiej umowy sprzedazy. Problem w tym, ze zadne przepisy nie definiuja pojecia "niezwlocznie". Przyjmuje sie, ze trzeba to zrobic tak szybko, jak to jest mozliwe, bez zbednej zwloki. Praktycznie powinno wygladac to tak, ze nabywca ziemi po wyjsciu od notariusza wysyla wypis aktu notarialnego z zalacznikami pod adresem ANR. Mysle, ze wystarczy uczynienie tego w ciagu tygodnia. Inaczej istnieje grozba, ze kazde pozniejsze zawiadomienie ANR poczyta za zlozone po terminie. Wtedy moze wystapic do sadu o ustalenie niewaznosci tego aktu notarialnego. Taki proces moze sie ciagnac latami. Mysle jednak, ze notariusze wyksztalca pewna praktyke postepowania i sami beda powiadamiac ANR o przyslugujacym jej prawie pierwokupu lub beda o tym szczegolowo instruowac klienta.

Podstawa prawna: art. 596 - 602 k.c.

A jak dlugo ANR moze wystepowac do sadu o uniewaznienie aktu notarialnego sprzedazy nieruchomosci rolnej, o ktorym nie zostala zawiadomiona, a przyslugiwalo jej prawo pierwokupu?

Nie mamy tu do czynienia z roszczeniem, nie mozna zatem mowic o przedawnieniu. Wchodzi tu w gre ogolna zasada k.p.c., zgodnie z ktora kazdy, kto ma interes prawny, moze wystapic z pozwem o ustalenie istnienia prawa. Zwykle jednak po 30 latach zainteresowany traci taki interes prawny. W tym czasie bowiem nabywca nieruchomosci, ktory nie zawiadomil ANR, wpisany w ksiedze wieczystej jako wlasciciel, nabywa ja w drodze zasiedzenia.

Podstawa prawna: art. 28 k.p.c. i art. 172 2 k.c.

W RODZINIE

Wspolnie z zona wydzierzawiamy nasz grunt rolny na 10 lat. Umowa dzierzawy uplywa dopiero w 2006 r. Czy jest mozliwosc wczesniejszego rozwiazania tej umowy? Chcemy te ziemie sprzedac, a dzierzawca ani nie ma ochoty skorzystac z prawa pierwokupu, ani zrezygnowac wczesniej z dzierzawy.

Dzierzawe gruntu rolnego mozna wypowiedziec na rok naprzod na koniec roku dzierzawnego. Ponadto mozna to takze uczynic bez zachowania terminu wypowiedzenia, gdy dzierzawca dopuszcza sie zwloki z zaplata czynszu za co najmniej dwa pelne okresy platnosci, a gdy chodzi o czynsz platny rocznie - w razie ponadtrzymiesiecznej zwloki w jego zaplacie. Gdy takie mozliwosci nie wchodza w gre, pozostaje tylko porozumienie stron. Oczywiscie nie blokuje to sprzedazy nieruchomosci. Nowy nabywca wszedlby jednak w prawa i obowiazki czytelnika wzgledem dzierzawcy. Jest to tez zapewne okolicznosc, ktora obniza cene tego gruntu.

Podstawa prawna: art. 703 i 704 k.c.

Syn ma 16 lat. Chcemy mu przekazac w przyszlosci gospodarstwo rolne. Jakimi kwalifikacjami musi sie wykazac, aby mogl je prowadzic? Czy bedzie musial miec koniecznie wyksztalcenie rolnicze? Wolalabym, aby skonczyl szkole mechaniczna.

Po 15 lipca tego roku ANR ma prawo pierwokupu kazdej przekazywanej nieruchomosci rolnej, ktora nie mialaby sluzyc powiekszeniu gospodarstwa rodzinnego. A tym ostatnim jest gospodarstwo o powierzchni od 1 do 300 ha uzytkow rolnych; prowadzone osobiscie przez rolnika indywidualnego o odpowiednich kwalifikacjach rolniczych (bedacego jego wlascicielem lub dzierzawca); zamieszkujacego w gminie, w ktorej lezy nieruchomosc rolna nalezaca do tego gospodarstwa. Dla czlonkow rodzin przepisy uczynily tu jednak wylom. Mowia, ze ANR nie ma prawa pierwokupu, jezeli nabywca gospodarstwa jest osoba bliska zbywcy (jak w tym przypadku syn). A wiec dla celow tej transakcji rodzinnej (przekazania ziemi dziecku przez rodzicow), syn nie musi wykazywac sie kwalifikacjami rolniczymi. Przydatne mu one beda dopiero wtedy, gdyby zamierzal w przyszlosci powiekszyc owe gospodarstwo rodzinne. Gdyby wowczas mial te kwalifikacje, to przy transakcji kupna nieruchomosci rolnej nie musialby zawiadamiac ANR, gdyz nie przyslugiwaloby jej prawo pierwokupu. Warto wiec je posiadac. Dodam, ze mozna je nabyc nie tylko posiadajac odpowiednie wyksztalcenie: rolnicze co najmniej zasadnicze lub jakiekolwiek srednie lub wyzsze. Zgodnie z ukur posiada je rowniez ten, kto prowadzil osobiscie gospodarstwo rolne przez minimum piec lat lub ten, kto pracowal w nim przez co najmniej piec lat. Nie ma wiec przeszkod, aby obecnie syn ksztalcil sie w szkole o profilu mechanicznym. O posiadanie kwalifikacji rolniczych musi zadbac dopiero w chwili, gdyby chcial dokupic grunty. A te uzyska juz wtedy, gdy skonczy np. liceum mechaniczne.

Podstawa prawna: art. 3 ust. 5 pkt 2) i art. 6 ust. 3 ukur.

Dwaj moi dorosli synowie, obydwaj z wyksztalceniem srednim, maja na wspolwlasnosc 90-arowe gospodarstwo rolne. Chca po sasiedzku dokupic troche gruntu. Czy moga to zrobic w swietle nowych przepisow?

Zgodnie z nowymi przepisami, obowiazujacymi od 16 lipca tego roku, gospodarstwo rodzinne musi miec powierzchnie co najmniej 1 ha uzytkow rolnych. Jesliby wiec synowie chcieli dokupic ziemie po 15 lipca majac tylko 90 arow, musieliby o tej transakcji zawiadomic ANR i ta moglaby skorzystac z prawa pierwokupu. Radzimy zatem pospieszyc sie i wczesniej sfinalizowac zakup co najmniej 10 arow uzytkow rolnych. Wowczas zostalaby spelniona minimalna norma obszarowa gospodarstwa rodzinnego, a jesliby synowie spelniali pozostale warunki (wskazane wyzej: odpowiednie kwalifikacje itd.), nie musieliby bac sie w przyszlosci, ze ANR "sprzatnie im sprzed nosa" upatrzona nieruchomosc, o ktora chcieliby powiekszyc swoje gospodarstwo.

Podstawa prawna: art. 3 ukur.

SPRAWY SPADKOWE

W grudniu 1990 r. zmarl moj ojciec. Razem z siostra jestesmy jego prawowitymi spadkobiercami. Pozostawil nam gospodarstwo rolne o powierzchni 5,72 ha uzytkow rolnych, ktore teraz uprawia kuzyn. Ja i siostra mamy uprawnienia rolnicze z tytulu ponadpiecioletniej pracy w gospodarstwie. Dotychczas nie przeprowadzono nabycia i podzialu spadku. Czy bedziemy mogli wejsc w formalne posiadanie tego gospodarstwa w swietle nowych przepisow?

Ukur nie dziala wstecz. Nie zmienia tez z moca wsteczna przepisow prawa spadkowego. Nie wprowadza rowniez zadnych utrudnien w dochodzeniu roszczen przyslugujacych wlascicielowi nieruchomosci rolnej. Stwierdzenie nabycia spadku po ojcu czytelnika nastapi wiec zgodnie z przepisami obowiazujacymi w grudniu 1990 r. Wowczas spadkobiercy dziedziczyli z ustawy gospodarstwo rolne, jezeli w chwili smierci spadkodawcy:

  • stale pracowali bezposrednio przy produkcji rolnej albo
  • mieli przygotowanie zawodowe do prowadzenia produkcji rolnej albo
  • byli maloletni badz tez pobierali nauke zawodu lub uczeszczali do szkol, albo
  • byli trwale niezdolni do pracy.

Wedlug tego stanu, sad stwierdzi nabycie spadku, w sklad ktorego wchodzi gospodarstwo rolne. Ukur wprowadzila jednak nowy przepis do k.c., w mysl ktorego jezeli zbycie udzialu w spadku obejmujacym gospodarstwo rolne nastapi po 15 lipca tego roku, to stosowac sie bedzie odpowiednio art. 3 i 4 ukur. Oznacza to, ze ANR przyslugiwac bedzie prawo pierwokupu (wykupu) na takich samych zasadach, jak przy przeniesieniu wlasnosci nieruchomosci rolnej.

Reasumujac: po uzyskaniu stwierdzenia nabycia spadku czytelnik bedzie mogl wejsc w posiadanie gospodarstwa rolnego. Napotka jednak ograniczenia wowczas, gdy bedzie chcial zbyc udzial w spadkowym gospodarstwie.

Podstawy prawne: art. 1059 k.c. w brzmieniu nadanym ustawa z 26 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 55, poz. 321), art. 3 i 4 oraz art. 10 pkt 2 ukur.

Ojciec zmarl 11 lat temu, nie pozostawiajac testamentu. Byl wlascicielem 4 ha ziemi rolnej, wpisanej do ksiegi wieczystej. Jego jedynym spadkobierca jestem ja. Mieszkam w miescie, nie posiadam kwalifikacji rolniczych. Czy nalezy mi sie ten spadek?

Czytelnik powinien wystapic do sadu rejonowego wlasciwego ze wzgledu na ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy o stwierdzenie nabycia spadku. Sad rozpatrzy sprawe, uwzgledniajac stan prawny z chwili smierci spadkodawcy. Obowiazywaly wowczas przepisy szczegolne o dziedziczeniu gospodarstw rolnych. Sad zbada zatem, czy jest zasadne twierdzenie czytelnika, ze jest on jedynym spadkobierca, rowniez wedlug stanu z chwili smierci ojca. Moze sie przy tym okazac, ze zyly wowczas inne osoby mogace wchodzic w rachube jako spadkobiercy ustawowi. Warto przy tym pamietac, ze 11 lat temu moglo nastepowac dziedziczenie gospodarstwa rolnego na zasadzie tzw. szczegolnego zastepstwa. Polegala ona na tym, ze gospodarstwo rolne moglo dziedziczyc rodzenstwo spadkodawcy, a nawet dzieci rodzenstwa, jezeli zstepni spadkodawcy (dzieci, wnuki) nie mogli gospodarstwa dziedziczyc z braku kwalifikacji rolniczych.

Podstawa prawna: art. 1059-1062 k.c. w brzmieniu nadanym ustawa z 26 lipca 1990r. (Dz.U. nr 55, poz. 321), art. 628 i 669 - 679 k.p.c.

UZYTKOWANIE WIECZYSTE

Zgodnie z art. 1 ustawy o nabywaniu przez uzytkownikow wieczystych prawa wlasnosci nieruchomosci (znowelizowanej przez ukur) osoby fizyczne bedace 26 maja 1990 r. oraz 24 pazdziernika 2001 r. uzytkownikami wieczystymi lub wspoluzytkownikami wieczystymi nieruchomosci zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiacych nieruchomosci rolne nabywaja z mocy prawa wlasnosc tych nieruchomosci z dniem, w ktorym decyzja o nabyciu prawa wlasnosci nieruchomosci stala sie ostateczna. Art. 15 ukur obciaza skarb panstwa kosztami pomiarow oraz opracowan geodezyjnych i kartograficznych w sprawie wydania tej decyzji. Jak to ma wygladac w praktyce, gdy te decyzje bedzie wydawal burmistrz? Kto pokryje te koszty?

Art. 15 ukur jest luzno zwiazany z zasadniczym przedmiotem ustawy. Nowelizuje on w sposob istotny ustawe z 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez uzytkownikow wieczystych prawa wlasnosci nieruchomosci. Na jedna z tych zmian zwrocil uwage czytelnik. Wedlug obecnego stanu prawnego koszty pomiarow oraz opracowan geodezyjnych i kartograficznych zwiazanych z postepowaniem w sprawie wydania decyzji o nabyciu prawa wlasnosci pokrywa osoba zainteresowana. Od 16 lipca 2003 r. koszty te obciazaja skarb panstwa. Trudno jednak odpowiedziec na pytanie, jak to bedzie wygladalo w praktyce, gdyz szczegolowy tryb wydawania decyzji ma okreslic w rozporzadzeniu minister wlasciwy do spraw skarbu panstwa w porozumieniu z ministrem wlasciwym do spraw administracji publicznej.

Podstawa prawna: art. 15 ukur.

Czy znowelizowana przez ukur ustawa o nabywaniu przez uzytkownikow wieczystych... dotyczy rowniez uzytkownikow wieczystych dzialek budowlanych zabudowanych budynkami mieszkalnymi, nabytymi przed 1990 r.?

Nowelizowana ustawa zarowno w wersji pierwotnej, jak i po nowelizacji dotyczy miedzy innymi nieruchomosci zabudowanych na cele mieszkaniowe. Nieruchomosc taka nie musi wchodzic w sklad gospodarstwa rolnego. Ustawa wymaga jedynie, aby osoba fizyczna ubiegajaca sie o nabycie prawa wlasnosci nieruchomosci byla 26 maja 1990 r. oraz 24 pazdziernika 2001 r. uzytkownikiem lub wspoluzytkownikiem wieczystym nieruchomosci zabudowanej na cele mieszkaniowe lub nieruchomosci stanowiacej nieruchomosc rolna. Podkreslam, ze wymagania te musza byc spelnione w obu tych datach: 26 maja 1990 r. i 24 pazdziernika 2001 r. Obecnie ustawa o nabywaniu przez uzytkownikow wieczystych... ma ograniczony terytorialnie zakres do ziem odzyskanych (tereny, ktore weszly w sklad panstwa polskiego po II wojnie swiatowej, a przed ta wojna wchodzily w sklad III Rzeszy lub byly polozone na obszarze bylego Wolnego Miasta Gdanska. Po nowelizacji, czyli po 15 lipca tego roku, obejmie ona swym zasiegiem cala Polske. Ustawa ta od dawna budzi watpliwosci konstytucyjne. Zapewne bedzie ich jeszcze wiecej po nowelizacji.

Podstawa prawna: art. 1 i 4 ustawy o nabywaniu przez uzytkownikow wieczystych...

Z ROZNYCH SZUFLAD

Czy majaca wejsc w zycie 16 lipca tego roku ustawa o ksztaltowaniu ustroju rolnego pozbawi zwyklego obywatela, niebedacego dotychczas rolnikiem, prawa do zakupu ziemi rolnej?

Pojecie zwyklego polskiego obywatela nie wystepuje w prawie polskim, jak rowniez w jezyku prawniczym. Wieloznaczne jest tez, jesli chodzi o akty prawne, pojecie rolnika. Ukur nie przewiduje zakazu nabywania nieruchomosci rolnych przez kogokolwiek. W okreslonych sytuacjach nabywca musi sie jednak liczyc z koniecznoscia zawarcia warunkowej umowy sprzedazy nieruchomosci rolnej i niezwlocznego zawiadomienia o jej tresci ANR. Ta w ciagu miesiaca od otrzymania takiego zawiadomienia bedzie mogla zlozyc, w formie aktu notarialnego, oswiadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. Oznacza to, ze ta nieruchomosc rolna stanie sie wlasnoscia skarbu panstwa, na rzecz ktorego dziala ANR, i wejdzie w sklad Zasobu Wlasnosci Rolnej Skarbu Panstwa.

Po spelnieniu ustawowych wymogow ANR ma mozliwosc wykonania prawa pierwokupu, gdy nabywca jest osoba fizyczna:

  • bedaca wlascicielem lub dzierzawca nieruchomosci rolnych o lacznej powierzchni powyzej 300 ha uzytkow rolnych,
  • ktorej grunty - w wyniku nabycia nieruchomosci rolnej - przekroczylyby 300 ha lacznej powierzchni uzytkow rolnych (liczy sie grunty wlasne i dzierzawione),
  • ktora przed nabyciem nieruchomosci rolnej nie byla wlascicielem lub dzierzawca nieruchomosci rolnej o obszarze co najmniej 1 ha uzytkow rolnych,
  • majaca miejsce zamieszkania w innej gminie niz ta, w ktorej jest polozona nabywana nieruchomosc lub gmina sasiednia,
  • majaca wprawdzie miejsce zamieszkania w gminie, w ktorej jest polozona nabywana nieruchomosc lub w gminie sasiedniej, lecz wszystkie nalezace don nieruchomosci rolne (wlasne lub dzierzawione) leza poza obszarem tej gminy, w ktorej ma miejsce zamieszkania,
  • bedaca wlascicielem lub dzierzawca nieruchomosci rolnych o lacznej powierzchni nieprzekraczajacej 300 ha uzytkow rolnych, lecz niepodejmujaca wszelkich decyzji dotyczacych prowadzenia dzialalnosci rolniczej na tych nieruchomosciach (osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego),
  • nieposiadajaca kwalifikacji rolniczych, czyli:

a) niemajaca wyksztalcenia rolniczego co najmniej zasadniczego lub wyksztalcenia sredniego lub wyzszego, lub

b) niemajaca co najmniej piecioletniego stazu osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego lub co najmniej piecioletniego stazu pracy w gospodarstwie (okresy pracy i prowadzenia gospodarstwa rolnego moga byc oddzielone od siebie okresami innych zajec i moga byc sumowane).

Zaistnienie ktorejs ze wskazanych okolicznosci powoduje, ze ANR jest uprawniona do wykonania prawa pierwokupu.

Zamierzam wydzierzawic od nadlesnictwa 1,7 ha gruntu przylegajacego do mojej dzialki. Czy mam w przyszlosci szanse na nabycie tej ziemi. Jesli tak, jakie warunki musze spelnic. Nie prowadze zadnej dzialalnosci gospodarczej ani rolniczej. Nie jestem tez rolnikiem z wyksztalcenia.

Jak wynika z pytania, chodzi o nieruchomosc bedaca wlasnoscia skarbu panstwa, pozostajaca w zarzadzie Panstwowego Gospodarstwa Lesnego Lasy Panstwowe. Nie wiadomo natomiast, czy chodzi o grunty rolne, czy o las w rozumieniu ustawy o lasach. W tym drugim wypadku ukur w ogole nie bedzie miala zastosowania. W pierwszym wypadku, jezeli dojdzie do zawarcia umowy dzierzawy, mozna by rozwazac ewentualne prawo pierwokupu dzierzawcy.

Przede wszystkim trzeba jednak zauwazyc, ze sprzedaz nieruchomosci skarbu panstwa znajdujacych sie w zarzadzie Lasow Panstwowych jest czyms wyjatkowym i moze nastepowac m.in. w razie:

  • regulacji granicy polno-lesnej,
  • stwierdzenia przez nadlesniczego nieprzydatnosci gruntow na potrzeby gospodarki lesnej,
  • zmiany przeznaczenia na cele nielesne i nierolnicze.

Jesli chodzi o nieruchomosci o powierzchni wiekszej niz 1 ha, wymagana jest zgoda dyrektora generalnego Lasow Panstwowych. Sprzedaz nieruchomosci znajdujacych sie w zarzadzie Lasow Panstwowych nastepuje w drodze przetargu. Brak w ustawie upowaznienia, aby zorganizowac przetarg ograniczony tylko do oferentow o kwalifikacjach rolniczych. Istnieje wiec szansa, ze czytelnik bedzie mogl nabyc ten grunt w drodze przetargu, jesli taki zostanie ogloszony.

Podstawa prawna: art. 38 ustawy z 28 wrzesnia 1991 r. o lasach (Dz.U. z 2000 r. nr 56, poz. 679 ze zm.).

Jestem wlascicielem kilku nieruchomosci rolnych. Chcialbym przekazac je dwojce moich dzieci, ale nie wiem, czy bedzie to mozliwe po 15 lipca tego roku? Dowiedzialem sie, ze ukur spelnia wymogi unijne dotyczace obrotu ziemia rolna (m.in. te zabraniajace dzielenia gospodarstw rolnych).

Ukur nie jest sprzeczna z prawem Unii Europejskiej, w ktorym nie ma przepisow zabraniajacych dzielenia gospodarstw rolnych. Ukur nie zmienia tez przepisow k.c. dotyczacych podzialu gospodarstw rolnych. Scisle rzecz ujmujac, w opisanej sytuacji k.c. i ukur nie zawieraja zadnych ograniczen, jezeli chodzi o przenoszenie wlasnosci nieruchomosci rolnych na rzecz dzieci zbywcy.

Podstawy prawne: art. 3 ust. 5 pkt 2 i art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. b ukur.

Niedawno weszla w zycie nowela ustawy o zalesianiu. Czy mozna kupic ziemie rolna np. piatej czy szostej klasy od rolnika, ktory ja uprawial dluzej niz wymagany okres pieciu lat, a potem samemu zlozyc u starosty wniosek o jej zalesienie?

Ustawa o przeznaczeniu gruntow rolnych do zalesienia wiaze sie z ksztaltowaniem ustroju rolnego, gdyz jednym z jej celow jest stworzenie nowego zrodla dochodow dla prowadzacych gospodarstwa rolne na gruntach o niskiej przydatnosci rolniczej. Drugim z celow jest poprawa wskaznika lesistosci kraju. Ostatnio doszedl rowniez cel wyraznie socjalny - stworzenie zrodla dochodu bezrobotnym bez prawa do zasilku, ktorzy przez okres co najmniej 5 lat byli pracownikami panstwowych przedsiebiorstw gospodarki rolnej. Do zalesienia w trybie tej ustawy moze byc przeznaczony grunt rolny bedacy czescia gospodarstwa rolnego lub stanowiacy jego calosc. Dodany do ustawy w wyniku ostatniej nowelizacji art. 3a wprowadza ograniczenia odnoszace sie do osoby prowadzacej to gospodarstwo. Zgodnie z tym przepisem za gospodarstwo rolne uwaza sie gospodarstwo rolne w rozumieniu k.c., ktore jego wlasciciel, spadkodawca lub darczynca prowadzil lub prowadzi osobiscie co najmniej od pieciu lat. Owa okolicznosc potwierdza urzad gminy, na ktorego terenie gospodarstwo sie znajduje, z zastrzezeniem art. 24 ust. 5 pkt 3 ugnr, dotyczacego wspomnianych bylych pracownikow panstwowych przedsiebiorstw gospodarki rolnej. Proponowana przez czytelnika interpretacja nie jest prawidlowa. Piecioletnim stazem w prowadzeniu gospodarstwa rolnego powinien - co do zasady - wykazac sie rolnik wnioskujacy do starosty o wyrazenie zgody na przeznaczenie gruntu rolnego do zalesienia. Do okresu osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego wnioskodawca moze sobie zaliczyc okres jego prowadzenia przez spadkodawce, jezeli gospodarstwo to odziedziczyl, lub przez darczynce - jezeli nabyl je na podstawie umowy darowizny. Staz innych poprzednikow prawnych, w tym sprzedawcy, nie ma tu znaczenia prawnego. Gdyby mialo byc tak, jak sugeruje czytelnik, ustawodawca nie uzywalby slow "lub spadkodawca lub darczynca", lecz slow "lub jego poprzednik prawny". Jezeli ustawodawca mial inny zamysl, to uzyl niewlasciwych slow do jego wyrazenia. Nowelizacja pozwala jednak odczytac inny zamysl. Chodzilo o to, aby zapewnic stale zrodlo utrzymania rolnikom co najmniej 5 lat zwiazanym z gospodarstwem lub osobom z kregu bliskich.

Nalezy przypomniec, ze po 15 lipca 2003 r. osoba, ktora chcialaby nabyc gospodarstwo rolne, aby je zasielic po 5 latach, musi sie liczyc z tym, ze ANR bedzie mogla wykonac prawo pierwokupu.

Podstawa prawna: art. 19 ukur, art. 24 ust. 5 pkt 3a ugnr, art. 3 i 3a ustawy z 8 czerwca 2001 r. o przeznaczeniu gruntow rolnych do zalesienia (Dz.U. nr 73, poz. 764 ze zm.).

Czy przed wejsciem w zycie ustawy o ksztaltowaniu ustroju rolnego (ukur), czyli przed 16 lipca tego roku, mozna jeszcze nabyc ziemie rolna od rolnika?

Oczywiscie. Do 15 lipca 2003 r. mozna nabywac nieruchomosci rolne bez ograniczen zgodnie z k.c.

W listopadzie 2002 r. na mocy aktu notarialnego stalem sie wlascicielem 1,5-hektarowego gospodarstwa rolnego (wraz z zabudowaniami) w wojewodztwie mazowieckim. Ziemie oddalem w dzierzawe, a plac z budynkami sam uzytkuje, ale nie na cele dzialalnosci gospodarczej. Jestem zameldowany, mieszkam i pracuje w Warszawie. Mam wyzsze wyksztalcenie ekonomiczne. Czy po wejsciu w zycie nowych przepisow czeka mnie obowiazek zameldowania w nowym miejscu, a moze przymusowa sprzedaz ziemi wskazanemu podmiotowi czy osobie za wyznaczona cene?

Po 15 lipca tego roku wlasciciel nieruchomosci rolnej, ktory nie mieszka w miejscowosci, w ktorej polozona jest ta nieruchomosc, nie ma obowiazku zmiany miejsca zamieszkania. Nie bedzie tez musial sprzedawac ziemi wskazanemu podmiotowi za ustawowo okreslona cene. Jezeli jednak nieruchomosc zostala wydzierzawiona, to w razie jej sprzedazy dzierzawcy przysluguje z mocy prawa prawo pierwokupu, jezeli lacznie zostana spelnione nastepujace warunki:

  • umowe dzierzawy zawarto w formie pisemnej i ma ona date pewna oraz byla wykonywana co najmniej 3 lata, liczac od tej daty,
  • nabywana nieruchomosc wchodzi w sklad gospodarstwa rodzinnego dzierzawcy.

Jezeli cena sprzedawanej nieruchomosci razaco odbiega od jej wartosci rynkowej, wykonujacy prawo pierwokupu moze w ciagu 14 dni od dnia zlozenia oswiadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu wystapic do sadu o ustalenie ceny tej nieruchomosci. Sad ustali ja wowczas, stosujac metody przewidziane w ustawie o gosp. nier.

Z prawa pierwokupu dzierzawca jednak nie skorzysta, jezeli nabywca nieruchomosci rolnej jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu ustawy o gosp. nier. W opisanej sytuacji prawdopodobnie nieruchomosc czytelnika ma charakter wypoczynkowy. Jezeli czytelnik bedzie chcial ja zbyc komus z bliskich, to nie napotka zadnych ograniczen.

Podstawy prawne: art. 3 ust. 1, ust. 5 pkt 2, ust. 8 i 9 ukur, art. 81 k.c., art. 4 pkt 13, art. 150-159 ustawy o gosp. nier. (Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543).

| ISO-Latin2 |   
| Rzeczpospolita | Archiwum | Serwis Ekonomiczny | Serwis Prawny | Cennik | Regulamin | Serwis WAP | Prenumerata
| Reklama | English/Deutsch | O nas | Praca i staze | Zglaszanie uwag | Kontakt |
© Copyright by Presspublica Sp. z o.o.