Rozdzial I

Przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego we wlasnosc na podstawie ustawy z dnia 4 wrzesnia 1997 r. o przeksztalceniu prawa uzytkowania wieczystego przyslugujacego osobom fizycznym w prawo wlasnosci

 

1. Uwagi ogolne

Powrot do spisu tresci

Prawo uzytkowania wieczystego jest prawna forma korzystania z nieruchomosci gruntowych stanowiacych wylacznie wlasnosc publiczna (Skarbu Panstwa, wojewodztwa, powiatu lub gminy) przez odpowiednio: osoby prawne i osoby fizyczne z wylaczeniem innych osob i jednostek organizacyjnych. Istota tego prawa jest zatem korzystanie z mienia publicznego, z natury majacego sluzyc ogolowi, ale nie przez wszystkich, lecz przez osoby wybrane w drodze przetargu lub w trybie bezprzetargowym.

Uzytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym (podmiotowym) wzglednie trwalym, terminowym i odplatnym.

Prawo to stanowi w procesach inwestycyjnych atrakcyjna alternatywe pod wzgledem finansowym w stosunku do prawa wlasnosci nieruchomosci, bowiem uzyskanie prawa uzytkowania wieczystego i jego wykonywanie nastepuje za odplatnoscia w postaci uiszczenia oplaty pierwszej w wysokosci stawki procentowej ceny nieruchomosci od 15% do 25% i oplat rocznych w wysokosci stawki procentowej od ceny nieruchomosci w zaleznosci od jej przeznaczenia, tj. od 0,3% do 3% lub wyzszej. W praktyce, za jednorazowym uiszczeniem pierwszej oplaty (max. 25% ceny wlasnosci) uzytkownik wieczysty uzyskuje wzglednie trwale prawo rzeczowe na nieruchomosci do jej zainwestowania.

W granicach okreslonych przez ustawy i zasady wspolzycia spolecznego oraz przez umowe o oddanie gruntu Skarbu Panstwa lub gruntu nalezacego do jednostek samorzadu terytorialnego badz ich zwiazkow w uzytkowanie wieczyste, uzytkownik moze korzystac z gruntu z wylaczeniem innych osob. W tych samych granicach uzytkownik wieczysty moze swoim prawem rozporzadzac (art. 233 k.c.).

Poprzez ustanowienie prawa uzytkowania wieczystego, wlasciciel nieruchomosci gruntowej nie traci jej wlasnosci, natomiast uzytkownik wieczysty uzyskuje do gruntu w miare trwale prawo do korzystania z nieruchomosci, ktore jest prawem zbywalnym i dziedzicznym.

W przypadku nieruchomosci zabudowanych uzytkownik wieczysty jest wlascicielem wszelkich obiektow znajdujacych sie na gruncie, przy czym prawo wlasnosci do tych obiektow jest nierozerwalnie zwiazane z istnieniem prawa uzytkowania wieczystego do gruntu. Wygasniecie uzytkowania wieczystego powoduje jednoczesnie utrate prawa wlasnosci do wszelkich naniesien na gruncie, powstaje natomiast roszczenie o odszkodowanie odpowiadajace wartosci pozostawionych nakladow.

Tresc, sposob ustanawiania i wygasniecia oraz wykonywania prawa uzytkowania wieczystego, jako prawa rzeczowego uregulowane zostalo w przepisach Kodeksu cywilnego (art. 232-243) oraz w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) - dalej ugn.

Ponadto, problematyka prawa uzytkowania wieczystego w postaci jego przeksztalcenia w prawo wlasnosci uregulowana zostala w ustawie z dnia 4 wrzesnia 1997 r. o przeksztalceniu prawa uzytkowania wieczystego przyslugujacego osobom fizycznym w prawo wlasnosci (Dz.U. z 1999 r. Nr 65, poz. 746, ze zm.) - dalej ustawa o przeksztalceniu.

Przepisy ustawy o przeksztalceniu nie zawieraja wprost sformulowanej prawnomaterialnej normy okreslajacej przeksztalcenie sie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci. Okreslono w niej natomiast same zasady takiego przeksztalcenia (art. 1 ust. 1 ustawa o przeksztalceniu) i dopiero z zestawienia tych zasad wynika w istocie norma o dokonywaniu przeksztalcenia, o ile osoba uprawniona spelnia ustawowo okreslone warunki. Konstrukcja przepisow ustawy o przeksztalceniu nakazuje wrecz przyjecie pogladu, ze o ile sprawa przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci jest sprawa o charakterze cywilnoprawnym (podmiot jednego z praw rzeczowych - prawa uzytkowania wieczystego, uzyskuje inne, najtrwalsze prawo rzeczowe - prawo wlasnosci), o tyle stanowi w istocie szczegolny tryb rozstrzygniecia sprawy cywilnej przez inny organ, niz sad cywilny, tj. organ administracyjny, skutkujacy przeniesieniem na rzecz dotychczasowego uzytkownika wieczystego prawa wlasnosci nieruchomosci w drodze decyzji administracyjnej (art. 2 § 3 k.p.c.).

 

2. Osoby uprawnione do nabycia wlasnosci nieruchomosci

Powrot do spisu tresci

Przepis art. 1 ustawy o przeksztalceniu wyznacza podmiotowy zakres jej stosowania, z czego wynika, ze o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci moga wystapic tylko te osoby, o ktorych ten przepis stanowi. Skoro bowiem ustawodawca uzywa w poszczegolnych ustepach art. 1 wyrazen "Przepisy ustawy stosuje sie do [...]", to z tego wynika, ze ustawy o przeksztalceniu nie stosuje sie do osob nie wymienionych w art. 1, a w istocie do osob nie spelniajacych warunkow w nim okreslonych (zarowno materialnych - bycie osoba fizyczna, jako podmiotem prawa uzytkowania wieczystego przed ustawowo okreslonym dniem, jak i formalnych - zlozenie wniosku o przeksztalcenie w ustawowo okreslonym terminie).

Przepisy ustawy o przeksztalceniu maja zatem zastosowanie wylacznie do osob fizycznych, co oznacza, ze o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci na podstawie tej ustawy moga ubiegac sie wylacznie osoby fizyczne. O przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci (na podstawie ustawy o przeksztalceniu) nie moga wiec wystapic osoby prawne.

Uprawnienie o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci przysluguje zarowno osobie, ktorej prawo to przysluguje z wylaczeniem innych osob (100% udzialu), jak rowniez przysluguje wspoluzytkownikom wieczystym.

W przypadku wspoluzytkowania wieczystego, uprawnienie o przeksztalcenie przysluguje wszystkim uzytkownikom wieczystym lacznie. W braku zas zgody wszystkich wspoluzytkownikow wieczystych, wspoluzytkownicy wieczysci, ktorym przysluguje co najmniej polowa udzialu w prawie uzytkowania wieczystego, moga wystapic do sadu cywilnego o wydanie stosownego orzeczenia zastepujacego oswiadczenie woli uzytkownikow wieczystych nie wyrazajacych zgody na przeksztalcenie (art. 199 k.c.).

Wspoluzytkowanie wieczyste moze powstac w wyniku oddania nieruchomosci w uzytkowanie wieczyste na rzecz kilku osob, zawarcia umowy o przeniesienie istniejacego juz prawa uzytkowania wieczystego na rzecz kilku osob (umowy sprzedazy, zamiany lub darowizny), badz w wyniku spadkobrania przez kilku spadkobiercow. Wspoluzytkowanie wieczyste nieruchomosci gruntowej powstaje rowniez w przypadku zbywania lokali mieszkalnych i uzytkowych poszczegolnym nabywcom (w ramach ustanawiania odrebnej wlasnosci lokali) wraz z ustanowieniem prawa uzytkowania wieczystego w udziale do gruntu, na ktorym znajduje sie budynek obejmujacy te lokale.

Uwzgledniajac ustawowe przeslanki do skutecznego uzyskania przez osoby fizyczne przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci, osobami uprawnionymi do uzyskania przeksztalcenia sa:

1) uzytkownicy wieczysci, ktorym prawo uzytkowania wieczystego przyslugiwalo w dniu 30 pazdziernika 1998 r.,

2) nastepcy prawni uzytkownikow wieczystych z dnia 30 pazdziernika 1998 r.,

3) osoby fizyczne, ktorym przysluguje prawo zabudowy nieruchomosci, ustanowione przed dniem 21 listopada 1945 r., jako dniem wejscia w zycie dekretu z dnia 26 pazdziernika 1945 r. o prawie zabudowy (Dz.U. Nr 50, poz. 280),

4) osoby, ktore nabyly gospodarstwo rolne na podstawie aktu nadania,

5) posiadacze gospodarstw rolnych bedacy nastepcami prawnymi osob, ktore uzyskaly to gospodarstwo na podstawie aktu nadania,

6) osoby bedace wlascicielami wyodrebnionych lokali, a przy tym bedacy jednoczesnie wspoluzytkownikami wieczystymi nieruchomosci gruntowej zajetej pod budynek, w ktorym znajduja sie te lokale.

Wniosek o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci moga zlozyc tylko te osoby fizyczne, ktore obok spelnienia jednej z wymienionych przeslanek, sa uzytkownikami wieczystymi w chwili zgloszenia wniosku o przeksztalcenie. Utrata przez osobe fizyczna prawa uzytkowania wieczystego po dniu 31 pazdziernika 1998 r. powoduje, ze osoby te nie moga zadac przeksztalcenia na dzien, kiedy prawo uzytkowania wieczystego im przyslugiwalo.

Przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci nastepuje bowiem w drodze decyzji administracyjnej o charakterze konstytutywnym (kreujacej prawo z chwila, kiedy decyzja ta stanie sie ostateczna), dlatego tez nie moze wywolywac skutkow prawnych dzialajacych z moca wsteczna. Przedmiotem przeksztalcenia we wlasnosc jest zatem aktualnie istniejace prawo uzytkowania wieczystego przyslugujace osobie fizycznej.

 

2.1. Uzytkownicy wieczysci, ktorym prawo uzytkowania wieczystego przyslugiwalo w dniu 30 pazdziernika 1998 r.

Powrot do spisu tresci

Z art. 1 ust. 2 ustawy o przeksztalceniu wynika, ze o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci moga ubiegac sie osoby fizyczne, ktore nabyly prawo uzytkowania wieczystego przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. Oznacza to, ze przeksztalceniu moze ulec takie prawo uzytkowania wieczystego, ktore istnialo przed dniem 31 pazdziernika 1998 r., a wiec najpozniej w dniu 30 pazdziernika 1998 r.

Przy czym uprawnionym do zgloszenia zadania o przeksztalcenie jest ta osoba fizyczna, ktora byla uzytkownikiem wieczystym przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. i nadal jest uzytkownikiem wieczystym danej nieruchomosci.

Nabycie prawa uzytkowania wieczystego przez osoby fizyczne moglo (i nadal moze) nastapic w trojaki sposob:

a) w wyniku zawarcia umowy przez Skarb Panstwa lub jednostke samorzadu terytorialnego z dana osoba o oddaniu nieruchomosci w uzytkowanie wieczyste, ktorej skutkiem prawnym jest w istocie ustanowienie na rzecz tej osoby prawa uzytkowania wieczystego,

b) w drodze czynnosci prawnej (umowa nabycia - sprzedaz, zamiana, darowizna) istniejacego prawa uzytkowania wieczystego od dotychczasowego uzytkownika wieczystego nieruchomosci,

c) w drodze zdarzenia prawnego (spadkobranie i zasiedzenie).

 

a) Nabycie prawa uzytkowania wieczystego w wyniku zawarcia umowy o oddaniu nieruchomosci w uzytkowanie wieczyste

Powrot do spisu tresci

Do oddania gruntu Skarbu Panstwa lub gruntu nalezacego do jednostek samorzadu terytorialnego badz ich zwiazkow w uzytkowanie wieczyste stosuje sie odpowiednio przepisy o przeniesieniu wlasnosci nieruchomosci (art. 234 k.c.). Umowa zobowiazujaca do przeniesienia wlasnosci nieruchomosci powinna byc zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Wedlug zas art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) - dalej ugn, oddanie w uzytkowanie wieczyste nieruchomosci gruntowej i przeniesienie prawa uzytkowania wieczystego wymaga wpisu do ksiegi wieczystej.

Z powyzszego wynika, ze istnienie prawa uzytkowania wieczystego zalezy od istnienia umowy o jego ustanowieniu i wpisaniu tego prawa w ksiedze wieczystej (w Dziale II KW). Bez spelnienia ktoregokolwiek z tych wymogow (pomijajac szczegolne normy prawne wskazujace na powstanie tego prawa z mocy prawa, potwierdzane decyzja administracyjna albo ustanawianie tego prawa decyzja administracyjna z obowiazkowym jego wpisaniem w ksiedze wieczystej) w ujeciu normatywnym prawo to nie istnieje. Wpis do ksiegi wieczystej prawa uzytkowania wieczystego ma bowiem charakter wpisu konstytutywnego (kreujacego prawo w obszarze prawa cywilnego).

Na brak powstania prawa uzytkowania wieczystego bez ujawnienia go w ksiedze wieczystej wskazal rowniez Trybunal Konstytucyjny w wyroku z dnia 12 kwietnia 2000 r., sygn. akt K 8/98 (opublik. w OTK z 2000 r. Nr 3, poz. 87), w ktorym dokonujac oceny konstytucyjnosci niektorych przepisow ustawy o przeksztalceniu stwierdzil m.in., ze: "[...] Osoby, ktore zawarly umowe nie sa bowiem uzytkownikami wieczystymi; w mysl przepisow kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarce nieruchomosciami w przypadku uzytkowania wieczystego ujawnienie prawa w ksiedze wieczystej stanowi materialnoprawny warunek jego powstania. Zgodnie z obowiazujacymi przepisami osoby, ktore zawarly sama umowe notarialna o ustanowienie prawa, nie sa jeszcze uzytkownikami wieczystymi. Tymczasem kwestionowana ustawa pozwala juz tym osobom wnioskowac o przeksztalcenie prawa, ktore jeszcze nie powstalo. Wypada zauwazyc, ze wniosek taki jest po prostu bezprzedmiotowy, a dopuszczenie do skladania takich wnioskow oznacza przelamanie regul wprowadzonych przez sama zaskarzona ustawe. W sytuacji przewidzianej w art. 1 ust. 2a na pewno nie mamy bowiem do czynienia przeksztalceniem prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci; w tym przypadku nalezy mowic o niemal darmowym uwlaszczeniu lub nadaniu wlasnosci. Na marginesie nalezy dodac, ze wadliwosc rozwiazan prawa materialnego nie moze byc usprawiedliwiana przez niewydolnosc wymiaru sprawiedliwosci, ktora sprawia, ze okres oczekiwania na ujawnienie prawa w ksiedze wieczystej jest dlugi. Powolywany przez przedstawiciela Sejmu fakt dlugotrwalosci postepowania sadowego w sprawie wpisu w ksiedze wieczystej nie uzasadnia w zadnym razie wprowadzania do ustawodawstwa rozwiazan niespojnych, pozostajacych w sprzecznosci z obowiazujacymi juz przepisami, w analizowanym przypadku - z zasada, ze prawo uzytkowania wieczystego powstaje dopiero w momencie ujawnienia go w ksiedze wieczystej (wpis konstytutywny)".

Samo zawarcie umowy o oddaniu nieruchomosci w uzytkowanie wieczyste nie kreuje zatem powstania tego prawa (wzgledem osob trzecich), ale jako umowa podwojnie zobowiazujaca stanowi podstawe dla nabywcy (jako "przyszlego" uzytkownika wieczystego) do zadania wprowadzenia w posiadanie nieruchomosci, a dla Skarbu Panstwa lub jednostki samorzadu terytorialnego (jako zbywcy, pozostajacego wlascicielem nieruchomosci gruntowej) stanowi podstawe do zadania uiszczenia przez nabywce oplaty pierwszej i w dalszej kolejnosci uiszczania oplat rocznych.

Uzytkownikiem wieczystym, ktory w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy o przeksztalceniu nabyl prawo uzytkowania wieczystego przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. jest zatem osoba wpisana jako uzytkownik wieczysty w Dziale II ksiegi wieczystej ze skutkiem prawnym juz na dzien 30 pazdziernika 1998 r.

Za osobe wpisana w ksiedze wieczystej jako uzytkownik wieczysty ze skutkiem prawnym na dzien 30 pazdziernika 1998 r. nalezy zas uznac osoby, ktore byly ujawnione w Dziale II ksiegi wieczystej juz w dniu 30 pazdziernika 1998 r., jak rowniez osoby, ktore wpisane zostaly w dacie pozniejszej (po dniu 30 pazdziernika 1998 r.), ale wniosek o dokonanie tego wpisu zlozony zostal najpozniej w dniu 30 pazdziernika 1998 r.). Zgodnie bowiem z art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o ksiegach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147, ze zm.) wpis w ksiedze wieczystej ma moc wsteczna od dnia zlozenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczecia postepowania z urzedu - od dnia wszczecia tego postepowania. Tak wiec, przy zlozeniu wniosku do sadu wieczystoksiegowego najpozniej w dniu 30 pazdziernika 1998 r. o ujawnienie prawa uzytkowania wieczystego w ksiedze wieczystej, prawo to powstanie skutecznie dla danej osoby z dniem zlozenia takiego wniosku do sadu (tj. przed dniem 31 pazdziernika 1998 r.), ale dopiero w wyniku dokonania przez sad wpisu tego prawa w ksiedze wieczystej. Od dnia zlozenia zatem wniosku o dokonanie wpisu do dnia dokonania wpisu w ksiedze wieczystej przedmiotowy wniosek nie kreuje prawa uzytkowania wieczystego. Skutecznosc powstania prawa uzytkowania wieczystego z dniem zlozenia wniosku o dokonanie wpisu zalezy wiec od dokonania tego wpisu. Dopiero zatem po dokonaniu wpisu w ksiedze wieczystej dana osoba jest traktowana w ujeciu normatywnym jako uzytkownik wieczysty od dnia zlozenia wniosku o dokonanie wpisu.

Jezeli wniosek o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci zlozy w ustawowo okreslonym terminie osoba legitymujaca sie umowa o oddaniu nieruchomosci w uzytkowanie wieczyste zawarta przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. (lub decyzja administracyjna w przypadkach ustawowo okreslonych ustanawiajaca takie prawo) i udowodni zlozenie przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. do sadu wieczystoksiegowego wniosku o dokonanie wpisu tego prawa w ksiedze wieczystej (wniosek o dokonanie wpisu prawa uzytkowania wieczystego w ksiedze wieczystej zawarty jest z reguly w tresci samej umowy o oddaniu nieruchomosci w uzytkowanie wieczyste), to brak jest podstaw prawnych do uznania wniosku o przeksztalcenie za nieuzasadniony prawnie, skoro ustawodawca nie wylaczyl w ustawie o przeksztalceniu stosowania skutkow prawnych art. 29 ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece. W takim bowiem przypadku powstaje klasyczna sytuacja okreslona w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., stanowiacym o koniecznosci zawieszenia postepowania administracyjnego (tu: postepowania o przeksztalcenie) z urzedu, gdyz rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zalezy od uprzedniego rozstrzygniecia zagadnienia wstepnego przez sad. Dokonanie samego wpisu prawa uzytkowania wieczystego w ksiedze wieczystej, po zawarciu stosownej umowy (lub wydaniu stosownej decyzji) i zlozeniu do sadu wniosku o wpis nie jest normatywnie uzaleznione od spelnienia jakichkolwiek dodatkowych warunkow prawnych (pomijajac oplacenie kosztow wpisu), dlatego tez ustawowe uprawnienie do uzyskania prawa wlasnosci na podstawie ustawy o przeksztalceniu nie moze byc uzaleznione od terminu dokonania wpisu przez sad (a zatem elementu niezobiektywizowanego, o charakterze instrukcyjnym), lecz od ustawowo okreslonych czynnosci, ktorym ustawodawca nadal skutecznosc prawna. Kazdy podmiot dzialajacy w obszarze sytemu prawnego Panstwa Polskiego ma prawo oczekiwac, aby sady dzialajace w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej nie pozbawialy swoim dzialaniem przyslugujacych tym podmiotom ustawowych uprawnien. Z drugiej zas strony, przepis art. 29 ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece nalezy w istocie uznac za dopuszczenie przez ustawodawce rozpatrzenia przez sad wnioskow o dokonanie wpisu w ksiedze wieczystej nie natychmiast, lecz w terminie uzaleznionym od organizacyjnej sprawnosci sadu (np. ilosc i kolejnosc wplywu spraw do rozpatrzenia).

Nie wydaje sie, aby powyzszym wywodom przeczyl przytoczony wyzej poglad Trybunalu Konstytucyjnego, jezeli uznac, ze poglad ten jest normatywnie uzasadniony w odniesieniu do sytuacji, w ktorej wniosek o dokonanie wpisu prawa uzytkowania wieczystego w ksiedze wieczystej zlozony zostal do sadu po dniu 30 pazdziernika 1998 r. W takiej bowiem sytuacji, zastosowanie art. 29 ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece nie skutkuje powstaniem prawa uzytkowania wieczystego przed dniem 31 pazdziernika 1998 r.

Natomiast w odniesieniu do sytuacji, w ktorej wniosek o dokonanie wpisu zlozony zostal przed dniem 31 pazdziernika 1998 r., brak jest podstaw prawnych do wylaczenia normy art. 29 wzgledem tych wnioskow. Brak wpisanego prawa uzytkowania wieczystego w ksiedze wieczystej przy zlozonym wniosku o jego dokonanie przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. stanowi jedynie przeszkode procesowa do wydania rozstrzygniecia w przedmiocie przeksztalcenia przed rozpatrzeniem sprawy o wpis, ale nie stanowi przeszkody materialnej do przeksztalcenia.

 

b) Nabycie prawa uzytkowania wieczystego w drodze czynnosci prawnej (zawarcia umowy sprzedazy, zamiany lub darowizny)

Powrot do spisu tresci

Przeniesienie (istniejacego) prawa uzytkowania wieczystego wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego i wpisu w ksiedze wieczystej (art. 158 w zw. z art. 237 k.c. i art. 27 ugn). Prawo uzytkowania wieczystego moze byc zatem przeniesione z jednego podmiotu na rzecz drugiego w drodze umowy rozporzadzajacej (wywolujacej skutek przeniesienia prawa - umowa sprzedazy, zamiany, darowizny) zawartej jedynie w formie aktu notarialnego i po ujawnieniu w istocie osoby nabywcy ("nowego uzytkownika wieczystego") w Dziale II ksiegi wieczystej. Skutecznosc przeniesienia (istniejacego) prawa uzytkowania wieczystego na rzecz innej osoby zalezy zatem od ujawnienia tej osoby w ksiedze wieczystej. A zatem, takze przy przenoszeniu prawa uzytkowania wieczystego (obrocie istniejacym prawem) na rzecz innych osob, wpis nabywcy w ksiedze wieczystej ma charakter konstytutywny.

Za uzytkownika wieczystego w dniu 31 pazdziernika 1998 r., w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy o przeksztalceniu, nalezy zatem uznac osobe, ktora legitymuje sie umowa nabycia prawa uzytkowania wieczystego od innych podmiotow, zawarta przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. i ktora byla ujawniona w Dziale II ksiegi wieczystej juz w dniu 30 pazdziernika 1998 r., jak rowniez osoba, ktore wpisana zostala w ksiedze wieczystej w dacie pozniejszej (po dniu 30 pazdziernika 1998 r.), ale wniosek o dokonanie tego wpisu zlozony zostal najpozniej w dniu 30 pazdziernika 1998 r.). Do osob ujawnionych w ksiedze wieczystej po dniu 30 pazdziernika 1998 r., ale na wniosek zlozony przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. nalezy odniesc uwagi zawarte w pkt a) omowienia.

Nie jest przy tym istotne, od jakiego rodzaju podmiotu nabyte zostalo prawo uzytkowania wieczystego - od osoby fizycznej, czy tez od osoby prawnej. Dla skorzystania z uprawnienia o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci wystarczajace jest bowiem stwierdzenie przyslugiwania prawa uzytkowania wieczystego osobie fizycznej chociazby w ostatnim dniu ustawowego terminu materialnego, tj. w dniu 30 pazdziernika 1998 r. - z zastrzezeniem skutecznosci wpisania tego prawa w ksiedze wieczystej.

Szczegolnym sposobem przeniesienia prawa uzytkowania wieczystego jest umowa zbycia spadku (obejmujacego takie prawo) przez spadkobierce (spadkobiercow), zawarta w formie aktu notarialnego (art. 1051 i art. 1052 § 3 k.c.). Zbycie spadku moze nastapic w drodze umowy sprzedazy, zamiany lub darowizny. Nabywca spadku jest w tym przypadku osoba trzecia, ktora w wyniku zawartej umowy wstepuje w prawa i obowiazki spadkobiercy (art. 1053 i art. 1057 k.c.). Umowa zbycia spadku (lub udzialu spadkowego) ma charakter konstytutywny, dlatego tez osoba bedaca nabywca prawa uzytkowania wieczystego przed dniem 31 pazdziernika 1998 r., w drodze umowy o nabycie spadku, jest tylko ta osoba, ktora udowodni takie nabycie umowa oznaczona data przed dniem 31 pazdziernika 1998 r.

Czym innym jest natomiast umowa o zbycie przedmiotu wchodzacego w sklad spadku. Taka umowa jest klasycznym przeniesieniem prawa uzytkowania wieczystego przez aktualnego uzytkownika wieczystego (wywodzacego swoje prawo ze spadkobrania) w drodze czynnosci prawnej.

 

c) Nabycie prawa uzytkowania wieczystego w drodze zdarzenia prawnego (spadkobranie i zasiedzenie)

Powrot do spisu tresci

Prawa i obowiazki majatkowe zmarlego przechodza z chwila jego smierci na jedna lub kilka osob (art. 922 § 1 k.c.). Prawo uzytkowania wieczystego, jako prawo rzeczowe jest niewatpliwie prawem majatkowym, z czego wynika jego przenoszalnosc nie tylko w drodze czynnosci prawnych, ale rowniez w drodze zdarzen, jakim jest m.in. spadkobranie.

Powolana norma art. 922 § 1 k.c. stanowi zasade prawa spadkowego, ktora nie doznaje zadnych ograniczen ustawa o przeksztalceniu, poniewaz ustawa o przeksztalceniu nie normuje problematyki spadkowej, jak rowniez nie zawiera norm ograniczajacych spadkobranie. W zwiazku z tym skutecznosc nabycia prawa uzytkowania wieczystego w drodze dziedziczenia, na potrzeby przeksztalcenia tego prawa w prawo wlasnosci na podstawie ustawy o przeksztalceniu nie moze byc uzalezniona od dokonania wpisu spadkobiercy w ksiedze wieczystej, jako "nowego" uzytkownika wieczystego. W przypadku bowiem braku jednoznacznej normy ustawowej o koniecznosci spelnienia dodatkowych wymogow dla dziedziczenia prawa uzytkowania wieczystego, ograniczenia w dziedziczeniu tego prawa nie moga wynikac z przyjetej metody wykladni prawa. Juz nawet w art. 21 ust. 1 Konstytucji RP stwierdza sie, ze Rzeczpospolita Polska chroni wlasnosc i prawo dziedziczenia. Skoro zatem ochrona dziedziczenia nalezy do podstawowych (chociaz nie najwazniejszych) zasad porzadku konstytucyjnego w RP, to brak ustawowych ograniczen w dziedziczeniu prawa uzytkowania wieczystego powoduje uznanie skutecznosci dziedziczenia tego prawa bez koniecznosci jego ujawnienia w ksiedze wieczystej.

W przypadku zatem przeniesienia prawa uzytkowania wieczystego w drodze dziedziczenia, zastrzezenie zawarte w art. 27 ugn o konstytutywnych charakterze wpisu tego prawa w ksiedze wieczystej nie moze miec zastosowania.

Spadkobierca z mocy prawa staje sie podmiotem wszystkich praw i obowiazkow majatkowych spadkodawcy (z zastrzezeniem praw osobistych spadkodawcy i praw dziedziczonych przez oznaczone osoby niezaleznie od statusu spadkobiercy - art. 922 § 2 k.c.), dlatego tez w ujeciu prawnomaterialnym nabycie spadku przez spadkobierce nastepuje z chwila smierci spadkodawcy (art. 924, art. 925 k.c.). Data nabycia prawa uzytkowania wieczystego wchodzacego w sklad spadku nie moze byc zatem data skutecznosci wpisania tego prawa w ksiedze wieczystej, lecz data, w ktorej nastapilo otwarcie spadku, tj. chwila smierci spadkodawcy. Nie do przyjecia jest bowiem teza o uzaleznieniu chwili skutecznego nabycia prawa uzytkowania wieczystego w drodze dziedziczenia od skutecznosci ujawnienia spadkobiercy w ksiedze wieczystej, jezeli w okresie miedzy chwila otwarcia spadku, a uzyskaniem przez wpis tego prawa w ksiedze wieczystej wstecznej mocy obowiazujacej (art. 29 ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece) mialby uplynac chociazby jeden dzien. Wtedy bowiem prawo to (bedac przeciez prawem podmiotowym) byloby zawieszone w prozni do czasu skutecznosci ujawnienia go w ksiedze wieczystej. Chwila nabycia prawa uzytkowania wieczystego w drodze dziedziczenia jest chwila otwarcia spadku, dlatego w odniesieniu do takiego sposobu przeniesienia tego prawa jego wpisanie w ksiedze wieczystej nie ma charakteru konstytutywnego.

W ujeciu art. 1 ust. 2 ustawy o przeksztalceniu uzytkownikiem wieczystym jest osoba, ktora nabyla spadek obejmujacy prawo uzytkowania wieczystego przed dniem 31 pazdziernika 1998 r., co oznacza, ze otwarcie spadku (chwila smierci spadkodawcy) nastapilo najpozniej w dniu 30 pazdziernika 1998 r.

Spadkobranie moze nastapic na podstawie testamentu lub na podstawie ustawy, tj. kodeksu cywilnego (art. 926 k.c.). Dla ustawy o przeksztalceniu podstawa nabycia spadku jest prawnie obojetna. Ale dla udowodnienia okolicznosci nabycia spadku przez dana osobe, tj. udowodnienia bycia spadkobierca dotychczasowego uzytkownika wieczystego (a w istocie bycia od dnia otwarcia spadku aktualnym uzytkownikiem wieczystym) konieczne jest uzyskanie przez spadkobierce postanowienia sadu o stwierdzeniu nabycia spadku. Za domniemanego bowiem spadkobierce uznaje sie dopiero osobe majaca stwierdzone nabycie spadku przez sad w drodze postanowienia (art. 1025 k.c. i art. 516 oraz art. 669 k.p.c.).

Postanowienie sadu o stwierdzeniu nabycia spadku jest orzeczeniem deklaratoryjnym - potwierdzajacym zdarzenie prawne zaistniale z mocy samego prawa w okreslonym dniu (tu: w chwili smierci spadkodawcy), dlatego tez dla potrzeb przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego znaczenie materialnoprawne bedzie mialo stwierdzenie sadu w postanowieniu, o nabyciu spadku przez spadkobierce w dniu oznaczonym data przed 31 pazdziernika 1998 r. Deklaratoryjny charakter tego postanowienia oznacza, ze dla skutecznego przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci nie ma natomiast znaczenia data jego wydania. Chwila nabycia spadku nie zalezy bowiem od daty omawianego postanowienia sadu, lecz (jak o tym byla juz wyzej mowa) od chwili smierci spadkodawcy.

Natomiast dla celow dowodowych, wydanie przez sad postanowienia spadkowego bedzie w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. zagadnieniem wstepnym, koniecznym do rozstrzygniecia przed wydaniem decyzji o przeksztalceniu prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci, powodujacym koniecznosc zawieszenia postepowania o przeksztalcenie do czasu wydania postanowienia przez sad. Bez wzgledu wiec na to, czy podstawa nabycia spadku jest testament (art. 941 k.c.), czy tez ustawa (art. 931 do art. 940 k.c.), dla uznania nabycia przez okreslona osobe prawa uzytkowania wieczystego w drodze dziedziczenia przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. konieczne jest uzyskanie przez nia postanowienia sadu o stwierdzeniu nabycia spadku (art. 1025 k.c.), wskazujace na nabycie spadku w dacie przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. Powolane postanowienie sadu dla postepowania o przeksztalcenie jest wystarczajacym dokumentem do udowodnienia przyslugiwania spadkobiercy prawa uzytkowania wieczystego w dniu smierci spadkodawcy (art. 1027 k.c.). Spadkobierca nie musi byc zatem wpisany w ksiedze wieczystej (jako uzytkownik wieczysty), i to przed dniem 31 pazdziernika 1998 r., bowiem rozstrzygniecie sprawy o przeksztalcenie nie zalezy od faktu i terminu dokonania wpisu spadkobiercy w ksiedze wieczystej. Natomiast za podstawe do uznania danej osoby za spadkobierce sam testament nie jest wystarczajacy, stanowi on bowiem tylko tytul do powolania spadkobiercy, zas o nabyciu przez niego spadku na podstawie testamentu decyduje sad w drodze omawianego postanowienia.

Nabywca spadku w drodze dziedziczenia zarowno testamentowego, jak i ustawowego moze byc jedna osoba lub wiecej osob. W przypadku kilku spadkobiercow, prawo uzytkowania wieczystego dziedzicza wszyscy, w wyniku czego powstaje wspoluzytkowanie wieczyste, do przeksztalcenia ktorego w prawo wlasnosci uprawnieni sa wszyscy spadkobiercy lacznie (art. 199 w zw. z art. 1035 k.c.). Przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci moze zatem nastapic tylko na rzecz wszystkich spadkobiercow, chyba, ze dokonany zostal dzial spadku. W przypadku bowiem dzialu spadku (umownego - umowa w formie aktu notarialnego lub sadowego - postanowienie sadu, art. 1037 k.c. i art. 516 k.p.c.), za uprawnionego do przeksztalcenia nalezy uznac tego ze spadkobiercow, ktory uzyskal w wyniku dzialu spadku nieruchomosc, tj. w istocie przyslugujace spadkobiercy prawo uzytkowania wieczystego. Przy czym, skoro zarowno umowa, jak i postanowienie sadu o dziale spadku maja charakter konstytutywny (kreujacy prawa dla poszczegolnych spadkobiercow w ramach dotychczasowej wspolwlasnosci spadkowej), to za nabywce prawa uzytkowania wieczystego w drodze dziedziczenia i dzialu spadku przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. nalezy uznac jedynie te osobe, ktora stala sie spadkobierca przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. i jednoczesnie przed tym dniem nastapil dzial spadku (umowa lub postanowienie sadu o dziale spadku oznaczone sa data przed 31 pazdziernika 1998 r.). Jezeli natomiast dzial spadku nastapil po dniu 31 pazdziernika 1998 r., spadkobiercy, ktoremu przypadlo prawo uzytkowania wieczystego przysluguje uprawnienie do przeksztalcenia tego prawa w prawo wlasnosci, ale jako nastepcy prawnemu dotychczasowego uzytkownika wieczystego, a nie jako uzytkownikowi wieczystemu przed dniem 31 pazdziernika 1998 r., skoro przed tym dniem prawo to przyslugiwalo wszystkim spadkobiercom lacznie.

Szczegolnym sposobem nabycia spadku jest nabycie go w drodze umowy (sprzedazy, zamiany lub darowizny) ze spadkobierca (spadkobiercami), zawartej w formie aktu notarialnego (art. 1051 i art. 1052 § 3 k.c.). Jest to jednak nabycie prawa uzytkowania wieczystego w drodze czynnosci prawnej i zostalo omowione w pkt b).

Zasiedzenie jest prawnym sposobem nabycia prawa wlasnosci nieruchomosci z mocy samego prawa przez jej samoistnego posiadacza, jezeli posiada ja nieprzerwanie przez wzglednie dlugi czas - przy nabyciu w dobrej wierze 20 lat, a przy nabyciu w zlej wierze 30 lat (art. 172 k.c.). Nabycie wlasnosci w drodze zasiedzenia wymaga stwierdzenia deklaratoryjnym postanowieniem sadu (art. 516 k.p.c.). W orzecznictwie sadowym utrwalil sie poglad o mozliwosci nabycia w drodze zasiedzenia rowniez prawa uzytkowania wieczystego, ktore to zasiedzenie biegnie nie przeciwko wlascicielowi nieruchomosci gruntowej (Skarbowi Panstwa lub jednostce samorzadu terytorialnego), lecz przeciwko dotychczasowemu uzytkownikowi wieczystemu.

Dla skutecznego nabycia prawa uzytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia nie jest konieczny wpis w ksiedze wieczystej, skoro nabycie nastepuje z mocy samego prawa. Wymaga ono jednak potwierdzenia deklaratoryjnym postanowieniem sadu, dlatego tez nabyciem prawa uzytkowania wieczystego przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. w drodze zasiedzenia jest uplyw przed tym dniem ustawowo okreslonego terminu (20 lat przy nabyciu posiadania nieruchomosci w dobrej wierze lub 30 lat przy nabyciu posiadania nieruchomosci w zlej wierze) i potwierdzenie tego faktu stosownym postanowieniem sadu. Samo zas postanowienie moze byc wydane rowniez po dniu 31 pazdziernika 1998 r., byleby wskazywalo na uplyw terminu potrzebnego do zasiedzenia przed dniem 31 pazdziernika 1998 r.

 

2.2. Nastepcy prawni uzytkownikow wieczystych z dnia 30 pazdziernika 1998 r.

Powrot do spisu tresci

Wedlug art. 1 ust. 2 ustawy o przeksztalceniu uprawnienie do przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci przysluguje nastepcom prawnym uzytkownikow wieczystych, bedacych osobami fizycznymi, ktorym prawo to przyslugiwalo przed dniem 31 pazdziernika 1998 r.

Nastepstwo prawne moze wynikac z czynnosci lub zdarzenia prawnego. W klasycznym ujeciu czynnoscia prawna jest umowa sprzedazy, zamiany i darowizny, zas zdarzeniami prawnymi skutkujacymi przeniesieniem prawa rzeczowego (tu: prawa uzytkowania wieczystego) jest spadkobranie i zasiedzenie.

Uprawnienie do przeksztalcenia przysluguje zatem osobom fizycznym bedacym aktualnymi uzytkownikami wieczystymi, ktorzy prawo uzytkowania wieczystego uzyskali w drodze czynnosci lub zdarzenia prawnego po dniu 30 pazdziernika 1998 r. od poprzednich uzytkownikow wieczystych, bedacych rowniez osobami fizycznymi, ktorym prawo to przyslugiwalo w dniu 30 pazdziernika 1998 r. Z przepisu tego wynika wiec, ze przedmiotem przeksztalcenia we wlasnosc jest prawo uzytkowania wieczystego istniejace w dniu 30 pazdziernika 1998 r., jezeli przyslugiwalo osobie fizycznej, bez wzgledu na to, czy prawo to w chwili zgloszenia wniosku o przeksztalcenie nadal przysluguje tej samej osobie fizycznej. O ile zatem zadanie przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego we wlasnosc moze dotyczyc wylacznie takiego prawa, ktore istnieje co najmniej od dnia 30 pazdziernika 1998 r., przyslugujac w tym dniu osobie fizycznej, o tyle z wnioskiem o przeksztalcenie moze wystapic tylko osoba fizyczna bedaca aktualnym uzytkownikiem wieczystym, bez wzgledu na to, czy prawo posiada od co najmniej 30 pazdziernika 1998 r., czy tez prawo to nabyla po dniu 30 pazdziernika 1998 r., wywodzac to nabycie od osoby fizycznej bedacej uzytkownikiem wieczystym w dniu 30 pazdziernika 1998 r.

Jezeli wiec ustawodawca zastrzegl przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego tylko dla osob fizycznych, to chociazby aktualny uzytkownik wieczysty nie posiadal tego prawa przed dniem 31 pazdziernika 1998 r., to jednak moze zadac przeksztalcenia, o ile udowodni, ze posiadane obecnie prawo istnialo przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. i przyslugiwalo innej osobie fizycznej.

Nastepstwo prawne aktualnego uzytkownika wieczystego moze zatem wynikac z umowy (sprzedazy, zamiany lub darowizny) zawartej po dniu 30 pazdziernika 1998 r., albo ze spadkobrania zaistnialego po dniu 30 pazdziernika 1998 r., badz tez z zasiedzenia, ktorego termin potrzebny do nabycia prawa uplynal po dniu 30 pazdziernika 1998 r.

Nie jest przy tym istotne, czy aktualny uzytkownik wieczysty jest bezposrednim nastepca prawnym uzytkownika wieczystego sprzed dnia 31 pazdziernika 1998 r., czy tez posrednim nastepca prawnym. Dla skorzystania z uprawnienia o przeksztalcenie za wystarczajace nalezy bowiem uznac udowodnienie przez aktualnego uzytkownika wieczystego, ze przyslugujace mu obecnie prawo, w dniu 30 pazdziernika 1998 r. przyslugiwalo osobie fizycznej i do dnia zgloszenia obecnie wniosku o przeksztalcenie przez nowego uzytkownika wieczystego prawa ciagle istnialo. Nie jest bowiem nastepca prawnym aktualny uzytkownik wieczysty, ktorego prawo nie pochodzi z czynnosci prawnej lub zdarzenia prawnego siegajacych do uzytkownika wieczystego (jako osoby fizycznej) przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. Jezeli miedzy dniem 30 pazdziernika 1998 r. a dniem zlozenia wniosku o przeksztalcenie nastapila przerwa w istnieniu tego prawa, to brak ciaglosci istnienia prawa uzytkowania wieczystego od dnia 30 pazdziernika 1998 r. do dnia zlozenia wniosku o przeksztalcenie wyklucza istnienie nastepstwa prawnego aktualnego uzytkownika wieczystego po uzytkowniku wieczystym z dnia 30 pazdziernika 1998 r.

Dla uzyskania prawa wlasnosci nieruchomosci gruntowej w wyniku przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego nastepstwo prawne moze byc wywodzone tylko od uzytkownika wieczystego z dnia 30 pazdziernika 1998 r. bedacego osoba fizyczna. Jezeli bowiem, w dniu 30 pazdziernika 1998 r. uzytkownikiem wieczystym nieruchomosci byla osoba prawna, to chociazby dzisiaj prawo to nalezalo do osoby fizycznej, osoba ta nie moze skutecznie zadac przeksztalcenia, poniewaz prawo uzytkowania wieczystego przyslugujace w dniu 30 pazdziernika 1998 r. osobie prawnej nie podlega przeksztalceniu we wlasnosc.

Wnioskodawca przeksztalcenia, powolujac sie na nastepstwo prawne po osobie fizycznej bedacej uzytkownikiem wieczystym w dniu 30 pazdziernika 1998 r. zobowiazany jest w pierwszej kolejnosci udowodnic, ze jest aktualnym uzytkownikiem wieczystym nieruchomosci oraz udowodnic swoje nastepstwo prawne.

Dla udowodnienia okolicznosci bycia aktualnym uzytkownikiem wieczystym niezbedne jest stwierdzenie, czy wnioskodawca przeksztalcenia jest wpisany w Dziale II ksiegi wieczystej jako uzytkownik wieczysty. Skoro bowiem przeksztalceniu ma podlegac istniejace nadal prawo uzytkowania wieczystego, to istnienie tego prawa i przyslugiwanie go wnioskodawcy zalezy od jego ujawnienia w ksiedze wieczystej (zgodnie z art. 27 ugn).

Nastepstwo prawne z czynnosci prawnej podlega udowodnieniu przedstawieniem umowy lub umow (sprzedazy, zamiany lub darowizny) z data zawarcia po dniu 30 pazdziernika, z ktorych bedzie wynikala ciaglosc istnienia tego prawa co najmniej od 30 pazdziernika 1998 r. i nastepstwo wnioskodawcy po uzytkowniku wieczystym z dnia 30 pazdziernika 1998 r.

Nastepstwo prawne wynikajace ze spadkobrania lub zasiedzenia podlega udowodnieniu przedstawieniem stosownych postanowien sadu cywilnego o stwierdzeniu nabycia spadku lub o zasiedzeniu. Nie wydaje sie przy tym uzasadnione, aby wnioskodawca wywodzacy nastepstwo prawne ze zdarzenia skutkujacego nabyciem prawa uzytkowania wieczystego (ze spadkobrania lub zasiedzenia) musial legitymowac sie wpisem w ksiedze wieczystej. Nabycie prawa w drodze zdarzenia prawnego nastepuje z mocy samego prawa, dlatego tez skutecznosc jego powstania nie zalezy od ujawnienia nowego uzytkownika wieczystego w ksiedze wieczystej.

Nie mozna takze wykluczyc nastepstwa prawnego w drodze instytucji prawa spadkowego zwanej zapisem. Zapis jest testamentowym rozporzadzeniem spadkodawcy zobowiazujacym spadkobierce ustawowego lub testamentowego do spelnienia okreslonego swiadczenia majatkowego na rzecz oznaczonej osoby. W wyniku zapisu, spadkobierca ma obowiazek dokonac okreslonej czynnosci prawnej (np. zawarcia umowy sprzedazy, zamiany lub darowizny) w celu przeniesienia prawa uzytkowania wieczystego znajdujacego sie w masie spadkowej na rzecz okreslonej osoby. Nastepstwo prawne powstale w wyniku wykonania zapisu jest nastepstwem powstajacym w drodze czynnosci prawnej, dlatego tez udowodnienie skutecznosci powstania prawa uzytkowania wieczystego dla zapisobiorcy moze byc dokonane przedstawieniem stosownej umowy i wykazanie sie wpisem w ksiedze wieczystej.

Jezeli nastepstwo prawne stwierdzone stosowna umowa nie zostalo ujawnione w ksiedze wieczystej, przeksztalcenie musi byc zawieszone do czasu ujawnienia majacego powstac prawa uzytkowania wieczystego w ksiedze wieczystej, z zastrzezeniem zlozenia do sadu wieczystoksiegowego wniosku o ujawnienie tego prawa przed dniem uplywu ustawowego terminu na zlozenie wniosku o przeksztalcenie, tj. przed dniem 1 stycznia 2003 r., z uwagi na skuteczne powstanie tego prawa po jego wpisaniu z dniem zlozenia wniosku o wpis (art. 29 ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece).

 

2.3. Osoby fizyczne, ktorym przysluguje prawo zabudowy nieruchomosci, ustanowione przed dniem 21 listopada 1945 r., jako dniem wejscia w zycie dekretu z dnia 26 pazdziernika 1945 r. o prawie zabudowy (Dz.U. Nr 50, poz. 280)

Powrot do spisu tresci

Z zadaniem uzyskania prawa wlasnosci w wyniku przeksztalcenia moga wystapic rowniez osoby fizyczne, ktorym przysluguje prawo zabudowy nieruchomosci (art. 1 ust. 3 ustawy o przeksztalceniu), ustanowione przed dniem 21 listopada 1945 r., jako dniem wejscia w zycie dekretu z dnia 26 pazdziernika 1945 r. o prawie zabudowy (Dz.U. Nr 50, poz. 280). W tym przypadku przeksztalceniu w prawo wlasnosci ulega prawo zabudowy nieruchomosci.

Prawo zabudowy polegalo na ustanowieniu przez panstwo lub zwiazki samorzadu terytorialnego, jako wlascicieli gruntu na rzecz innej osoby na calosci lub czesci tego gruntu prawo wzniesienia jednego lub wiekszej ilosci budynkow na czas nie dluzszy niz 80 lat i nie krotszy niz 30 lat oraz za wynagrodzeniem, oznaczonymi w umowie. Osoba, ktora od wlasciciela gruntu uzyskala prawo zabudowy, nabywala co do budynku prawo wlasnosci, a co do gruntu prawo uzytkowania. Sposob ustanawiania, wykonywania, przedluzania i wygasniecia prawa zabudowy wskazuje na duze do niego podobienstwo prawa uzytkowania wieczystego, bowiem prawo zabudowy takze bylo odplatnym, wzglednie trwalym i przenoszalnym prawem do korzystania z nieruchomosci stanowiacej wlasnosc publiczna.

Wedlug art. 9 dekretu z dnia 26 pazdziernika 1945 r. prawa zabudowy ustanowione przed dniem wejscia w zycie tego dekretu (tj. przed dniem 21 listopada 1945 r.) podlegaja przepisom dotychczasowym, a wiec przepisom aktow prawnych wydanych przez zaborcow, a obowiazujacych dotychczas na poszczegolnych obszarach Rzeczypospolitej Polskiej, tj.:

- Zwod Praw tom X cz. 1 art. 5421-27 (na obszarze bylego Krolestwa Polskiego),

- ustawa z dnia 26 kwietnia 1912 r. o prawie zabudowy, Dz.u. p. austr. Nr 86 (na obszarze bylego zaboru austriackiego - Galicji i Slaska Cieszynskiego),

- rozporzadzenie rzadu Rzeszy z dnia 15 stycznia 1919 r. o prawie zabudowy, Dz.u. Rzeszy str. 72 (na obszarze bylego zaboru pruskiego).

Rowniez kolejne akty prawne odnoszace sie do prawa zabudowy nie naruszaly prawa zabudowy ustanowionego przed dniem 21 listopada 1945 r., z wyjatkiem ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 32, poz. 159, ze zm.), w wykonaniu ktorej prawo zabudowy mialo zostac zamienione w drodze decyzji administracyjnej na prawo uzytkowania wieczystego. Dlatego wszedzie tam, gdzie dotychczas zostaly wydane decyzje o zamianie prawa zabudowy na prawo uzytkowania wieczystego to obecnie danej osobie przysluguje prawo uzytkowania wieczystego, ktore moze byc przeksztalcone w prawo wlasnosci na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy o przeksztalceniu jako istniejace przed dniem 31 pazdziernika 1998 r.

Jezeli natomiast nie wydano dotychczas omawianej decyzji o zamianie, prawo zabudowy powstale przed dniem 21 listopada 1945 r. jest prawem nadal skutecznym w jego wykonywaniu i przeksztalcenie tego prawa we wlasnosc na podstawie art. 1 ust. 3 ustawy o przeksztalceniu doprowadzi do jego usuniecia z katalogu obecnie funkcjonujacych praw do nieruchomosci.

Prawo zabudowy podlegalo ujawnieniu w dawnych ksiegach hipotecznych (gruntowych), ktore zostalo przeniesione do ksiegi wieczystej, dlatego tez udowodnienie istnienia takiego prawa moze byc dokonane przedstawieniem odpisu z ksiegi wieczystej wskazujacego na przyslugiwanie tego prawa aktualnemu wnioskodawcy przeksztalcenia. W przypadku powolywania sie na nastepstwo prawne po osobie, na rzecz ktorej ustanowiono prawo zabudowy, nastepstwo to moze byc udowodnione stosowna umowa przenoszaca to prawo lub postanowieniem sadu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Prawo zabudowy ustanowione przed dniem 21 listopada 1945 r. moze byc na wniosek osoby uprawnionej przeksztalcone rowniez w prawo uzytkowania wieczystego w drodze decyzji wlasciwego organu reprezentujacego wlasciciela nieruchomosci gruntowej, zawierajacej wszystkie elementy niezbedne do okreslenia warunkow wykonywania prawa uzytkowania wieczystego - oplaty, termin, itd. (art. 209 ugn). Przedmiotowa decyzja stanowi podstawe do ujawnienia powstalego w ten sposob prawa uzytkowania wieczystego w ksiedze wieczystej.

Tym samym, osoby wykonujace obecnie prawo zabudowy maja prawo do wyboru zadania przeksztalcenia tego prawa:

- w prawo wlasnosci, w trybie przepisow ustawy o przeksztalceniu, albo,

- w prawo uzytkowania wieczystego na podstawie przepisow ugn.

Po zlozeniu przez osoby uprawnione wniosku o przeksztalcenie, organ wlasciwy w sprawach przeksztalcenia zobowiazany jest przepisem art. 9 k.p.a. do zawiadomienia tych osob o przyslugujacym im prawie wyboru w przeksztalceniu prawa zabudowy na prawo wlasnosci lub na prawo uzytkowania wieczystego.

 

2.4. Osoby, ktore nabyly gospodarstwo rolne na podstawie aktu nadania

Powrot do spisu tresci

Uprawnienie do uzyskania prawa wlasnosci w wyniku przeksztalcenia przysluguje takze osobom fizycznym, ktore nabyly gospodarstwo rolne na podstawie aktu nadania oraz nastepcom prawnym tych osob, ktore sa obecnie posiadaczami tych gospodarstw, jezeli osoby te zloza wniosek o przeksztalcenie do dnia 31 grudnia 2002 r. (art. 1 ust. 4 ustawy o przeksztalceniu oraz art. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o zmianie ustawy o przeksztalceniu prawa uzytkowania wieczystego przyslugujacego osobom fizycznym w prawo wlasnosci - Dz.U. z 1999 r. Nr 65, poz. 746, ze zm.) - dalej ustawa o zmianie.

Powolany przepis przyznaje zatem uprawnienie o przeksztalcenie tym wszystkim osobom, ktore w minionych latach otrzymaly gospodarstwo rolne na podstawie aktu nadania, a takze nastepcom prawnym tych osob, jezeli nastepcy ci sa obecnie posiadaczami tych gospodarstw, przy czym przeksztalcenie nastepuje na rzecz osoby bedacej posiadaczem w dniu zlozenia stosownego wniosku o przeksztalcenie.

Omawiany przepis nie ma zastosowania do tych osob fizycznych, ktore staly sie wlascicielami gospodarstw rolnych z mocy samego prawa na podstawie art. 2 ust. 1 dekretu z dnia 6 wrzesnia 1951 r. o ochronie i uregulowaniu wlasnosci osadniczych gospodarstw chlopskich na obszarze Ziem Odzyskanych (Dz.U. Nr 46, poz. 340, ze zm.), a ktore to gospodarstwa otrzymaly w drodze nadania na podstawie przepisow rozdzialu V Dzialu II dekretu z dnia 6 wrzesnia 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i bylego Wolnego Miasta Gdanska (Dz.U. Nr 49, poz. 279, ze zm.).

W ramach dekretu z dnia 6 wrzesnia 1946 r. wydawano akty nadania gospodarstwa (dzialki) osobom fizycznym, w wyniku ktorego osoby te mialy prawo do objecia tego gospodarstwa w posiadanie celem korzystania i pobierania z niego bezplatnie pozytkow. Prawa wynikajace z aktu nadania mialy charakter osobisty, niezbywalny i niedziedziczny. Te osoby, ktore uzyskaly akt nadania mogly nastepnie uzyskac orzeczenie o wykonaniu aktu nadania, w wyniku ktorego uzyskiwaly wlasnosc do nadanych nieruchomosci wchodzacych w sklad gospodarstw, ktora to wlasnosc mogly ujawnic w ksiedze wieczystej. W przypadku smierci osob uprawnionych (ktore otrzymaly akt nadania) przed wydaniem orzeczenia o wykonaniu tego aktu, uprawnienia do nabycia danego gospodarstwa (lub dzialek) przyslugiwaly czlonkom rodziny osoby uprawnionej przed wszystkimi innymi osobami, ktorzy ze zmarlym pozostawali we wspolnocie gospodarczej.

Natomiast z mocy dekretu z dnia 6 wrzesnia 1951 r., osoby posiadajace dotychczas gospodarstwa rolne i prowadzace je osobiscie lub poprzez czlonkow rodziny pozostajacych z nimi we wspolnocie gospodarczej, jezeli do dnia 7 wrzesnia 1951 r. nie nabyly wlasnosci tych gospodarstw, z mocy prawa staly sie ich wlascicielami, z zastrzezeniem norm obszarowych okreslonych w art. 4 tego dekretu.

Uzyskanie prawa wlasnosci z mocy prawa nie obejmowalo bowiem czesci gospodarstwa rolnego, przekraczajacej 15 ha uzytkow (gruntow ornych, pastwisk, gruntow lesnych oraz gruntow pod wodami), a w przypadku gospodarstw hodowlanych, czesci przekraczajacej 20 ha uzytkow, jak rowniez te zabudowania, urzadzenia gospodarcze i inne przedmioty inwentarza martwego, ktore nie sa potrzebne do prowadzenia gospodarstwa rolnego w tych rozmiarach. Prawo wlasnosci powstawalo zatem z mocy prawa tylko w odniesieniu do powierzchni 15 ha uzytkow gospodarstwa rolnego lub 20 ha uzytkow gospodarstwa hodowlanego, z wylaczeniem w obu przypadkach zabudowan, urzadzen gospodarczych i innych przedmiotow inwentarza martwego, ktore nie sa potrzebne do prowadzenia tych gospodarstw w podanych rozmiarach. Normy obszarowe uniemozliwialy powstanie w wyniku uwlaszczenia wiekszych gospodarstw rolnych lub hodowlanych, ponad te normy.

Dla poswiadczenia nabycia prawa wlasnosci z mocy prawa, wydawano z urzedu akty nadania, a nastepnie z urzedu wydawano orzeczenia o wykonaniu aktow nadania, ktore to orzeczenia byly podstawa do ujawnienia prawa wlasnosci w ksiedze wieczystej, wraz z obciazeniami hipotecznymi zabezpieczajacymi naleznosci za odplatne nabycie skladnikow majatkowych gospodarstwa. Powstale w wyniku wydanego orzeczenia o wykonaniu aktu nadania prawo wlasnosci ujawniano w ksiedze wieczystej na wniosek skladany z urzedu przez organ wydajacy to orzeczenie.

Aktow nadania nie wydawano wtedy, gdy akty takie zostaly juz wydane na podstawie wczesniej obowiazujacych przepisow, a w tym na podstawie dekretu z dnia 6 wrzesnia 1946 r., przy czym wydane juz akty nadania stanowily od dnia 7 wrzesnia 1951 r. poswiadczenie wlasnosci. W stosunku do aktow nadania wydanych na podstawie dekretu z dnia 6 wrzesnia 1946 r., do ktorych nie wydano na podstawie tego dekretu orzeczen o wykonaniu aktow nadania, od dnia 7 wrzesnia 1951 r. (tj. od dnia wejscia w zycie dekretu z dnia 6 wrzesnia 1951 r.) nalezalo wydac z urzedu orzeczenie o wykonaniu tego aktu, w ktorym ustalano granice gospodarstwa rolnego oraz jego szacunek, i dopiero to orzeczenie stanowilo podstawe ujawnienia prawa wlasnosci w ksiedze wieczystej.

Obecnie, organem orzekajacym i jednoczesnie uprawnionym do wystepowania z urzedu do sadu wieczystoksiegowego o ujawnienie nowego wlasciciela w zakresie spraw uregulowanych dekretem z dnia 6 wrzesnia 1946 r. i dekretem z dnia 6 wrzesnia 1951 r. jest starosta, jako organ wykonujacy ustawowo zlecone zadania administracji rzadowej.

W przypadku zatem, gdy wniosek o przeksztalcenie zlozy osoba fizyczna podlegajaca przepisom wymienionych dekretow, organ otrzymujacy taki wniosek zobowiazany jest ustalic, czy osoba ta wywodzi swoje uprawnienia z aktu nadania gospodarstwa rolnego lub gospodarstwa hodowlanego. Jezeli uprawnienie wywodzone jest z aktu nadania, wniosek o przeksztalcenie powinien byc przeslany do starosty (na podstawie art. 65 § 1 k.p.a.), w celu jego rozpatrzenia jako wniosek o wydanie orzeczenia o wykonaniu aktu nadania na podstawie art. 6 ust. 1 dekretu z dnia 6 wrzesnia 1951 r. Po wydaniu zas powolanego orzeczenia starosta zobowiazany jest wystapic do sadu wieczystoksiegowego z wnioskiem o ujawnienie prawa wlasnosci w ksiedze wieczystej (art. 6 ust. 3 dekretu z dnia 6 wrzesnia 1951 r.).

Akty nadania wydane na podstawie dekretu z dnia 6 wrzesnia 1946 r. przyznawaly bowiem posiadanie gospodarstwa rolnego, a dla przeniesienia ich wlasnosci na rzecz posiadaczy wydawano nastepnie orzeczenia o wykonaniu aktu nadania. Natomiast akty nadania wydane na podstawie dekretu z dnia 4 wrzesnia 1951 r. oraz akty nadania wydane przed wejsciem w zycie powolanego dekretu w stosunku do ktorych nie wydano orzeczen o ich wykonaniu, od dnia 7 wrzesnia 1951 r. stanowily poswiadczenie wlasnosci gospodarstw, dla ujawnienia ktorej w ksiedze wieczystej istniala potrzeba wydania na podstawie dekretu z dnia 6 wrzesnia 1951 r. orzeczenia o wykonaniu aktu nadania.

Aktualnie sprawa o przeksztalcenie jest zatem sprawa bezprzedmiotowa, skoro prawo wlasnosci nieruchomosci juz istnieje i przysluguje podmiotowi, ktory wywodzi swoje uprawnienia z aktu nadania, jednakze wlasnosc ta powinna byc ujawniona w ksiedze wieczystej, co wymaga jedynie formalnego potwierdzenia orzeczeniem o wykonaniu aktu nadania, skoro podstawa wpisu powstalego w ten sposob prawa wlasnosci nie moze byc akt nadania lecz orzeczenie starosty o jego wykonaniu (art. 6 ust. 2 dekretu z dnia 6 wrzesnia 1951 r. i art. 269 k.p.a.).

Nie jest bowiem dopuszczalne wydanie decyzji o przeksztalceniu na podstawie ustawy o przeksztalceniu w sytuacji, jezeli osoba zglaszajaca taki wniosek jest juz w istocie wlascicielem nieruchomosci, i to z mocy prawa, na podstawie innych, wczesniejszych przepisow (dekretu z dnia 6 wrzesnia 1946 r. i dekretu z dnia 6 wrzesnia 1951 r.). Sprawa o przeksztalcenie jest zatem sprawa bezprzedmiotowa, zas istniejaca juz wlasnosc przyslugujaca wnioskodawcy wymaga jedynie formalnego zakonczenia orzeczeniem o wykonaniu aktu nadania dla jej ujawnienia w ksiedze wieczystej, skoro podstawa wpisu powstalego w ten sposob prawa wlasnosci nie moze byc akt nadania lecz orzeczenie starosty o jego wykonaniu (art. 6 ust. 2 dekretu z dnia 6 wrzesnia 1951 r. i art. 269 k.p.a.).

Omawiany art. 1 ust. 4 ustawy o przeksztalceniu bedzie mial zatem zastosowanie tylko wtedy, gdy w obiegu prawnym pozostaja akty nadania ziemi nie objete dekretem z dnia 6 wrzesnia 1951 r.

 

2.5. Posiadacze gospodarstw rolnych bedacy nastepcami prawnymi osob, ktore uzyskaly te gospodarstwa na podstawie aktu nadania

Powrot do spisu tresci

W ramach art. 1 ust. 4 ustawy o przeksztalceniu uprawnienie o uzyskanie prawa wlasnosci nieruchomosci przysluguje takze nastepcom osob, ktorym nadano gospodarstwa rolne, jezeli ci nastepcy nadal sa posiadaczami gospodarstwa. Uzyskanie wlasnosci moze bowiem dotyczyc sytuacji, w ktorej nastepcy, jako nadal posiadajacy gospodarstwo, nie maja uregulowanego do niego tytulu wlasnosci.

Powyzszy przepis nie dotyczy nastepcow osob, ktorym wydano akty nadania na podstawie dekretu z dnia 6 wrzesnia 1946 r. lub dekretu z dnia 6 wrzesnia 1951 r., bowiem w odniesieniu do tych aktow nadania maja zastosowanie przepisy powolanych dekretow, jako nadal obowiazujace, z zastosowaniem trybu postepowania omowionego w pkt 2.4.

 

2.6. Osoby bedace wlascicielami wyodrebnionych lokali, a przy tym bedacy jednoczesnie wspoluzytkownikami wieczystymi nieruchomosci gruntowej zajetej pod budynek, w ktorym znajduja sie te lokale

Powrot do spisu tresci

Uprawnienie o uzyskanie prawa wlasnosci do gruntu zajetego pod budynek, w ktorym znajduja sie lokale mieszkalne przysluguje takze wlascicielom wykupionych w tym budynku lokali, jezeli w ramach ustanawiania odrebnej wlasnosci lokalu na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o wlasnosci lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388, ze zm.) ustanowiono na ich rzecz prawo uzytkowania wieczystego do gruntu zajetego przez budynek, w udzialach liczonych w stosunku do powierzchni lokali.

Prawo uzytkowania wieczystego moze byc ustanowione tylko na nieruchomosci gruntowej stanowiacej wlasnosc publiczna, z czego wynika, ze prawo to nie moze obciazac nieruchomosci nie bedacej w calosci wlasnoscia publiczna.

Dla zachowania ustawowego warunku istnienia uzytkowania wieczystego na wlasnosci tylko publicznej wniosek o przeksztalcenie musi byc zlozony przez wszystkich wspoluzytkownikow wieczystych, bedacych wlascicielami wyodrebnionych lokali (art. 1 ust. 5 ustawy o przeksztalceniu). Jezeli bowiem dokonano by przeksztalcenia dla niektorych tylko wlascicieli lokali (ktorzy zlozyli stosowny wniosek), to w wyniku przeksztalcenia osoby te zostalyby wspolwlascicielami nieruchomosci z podmiotem publicznoprawnym, obciazonej prawem uzytkowania wieczystego przyslugujacym wlascicielom lokali, ktorzy nie wyrazili checi, ani zgody na przeksztalcenie.

W przypadku zatem istnienia na nieruchomosci wspolnoty mieszkaniowej (wszyscy wlasciciele wykupionych i nie sprzedanych lokali), przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego do gruntu we wlasnosc moze nastapic tylko wtedy, jezeli w wyniku przeksztalcenia nieruchomosc nie bedzie juz obciazona prawem uzytkowania wieczystego.

W przypadku zatem, gdy nie wszyscy wlasciciele wykupionych lokali wyrazaja zainteresowanie przeksztalceniem, przeksztalcenie nie jest dopuszczalne. Jezeli jednak wniosek o przeksztalcenie zlozyli wlasciciele lokali, ktorych laczny udzial w istniejacym prawie uzytkowania wieczystego wynosi co najmniej polowe (50%), wlasciciele ci moga wystapic do sadu cywilnego o wydanie orzeczenia zastepujacego zgode pozostalych wspoluzytkownikow wieczystych na przeksztalcenie (art. 199 k.c.). Wydanie orzeczenia przez sad cywilny nie jest zabiegiem formalnym, poniewaz sad moze orzec majac na wzgledzie cel zamierzonej czynnosci oraz interesy wszystkich wspoluzytkownikow wieczystych. Sad jest zatem zobowiazany do oceny, przed wydaniem orzeczenia, czy przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego we wlasnosc lezy w interesie wszystkich dotychczasowych wlascicieli wykupionych lokali, a w szczegolnosci czy ich dotychczasowe uprawnienia nie sa wystarczajace oraz czy w wyniku przeksztalcenia nie powstana dla nich zobowiazania, ktorym nie beda mogli podolac lub podolaja z nadmiernym uszczerbkiem majatkowym dla siebie.

Odeslanie przez ustawodawce do stosowania art. 199 k.c. w przypadku braku zgody wszystkich wspoluzytkownikow wieczystych na przeksztalcenie oznacza uznanie wniosku o przeksztalcenie za czynnosc przekraczajaca zwykly zarzad rzecza, a przy tym sprawa przeksztalcenia nie moze byc rozstrzygana w drodze uchwaly wspolnoty mieszkaniowej, lecz w sposob indywidualny, poprzez zgloszenie wnioskow o przeksztalcenie przez kazdego z czlonkow wspolnoty mieszkaniowej jako wlascicieli wykupionych lokali. Nie jest oczywiscie wykluczone aby wlasciciele wykupionych lokali zlozyli jeden wspolny wniosek. Wspolny wniosek musi byc jednak podpisany przez wszystkich uprawnionych. Nie jest natomiast mozliwe decydowanie o zlozeniu wniosku o przeksztalcenie w drodze uchwaly wspolnoty mieszkaniowej, jako podmiotu korporacyjnego.

Przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego we wlasnosc dla wlascicieli wykupionych lokali bedzie skuteczne tylko wtedy, gdy w wyniku przeksztalcenia nieruchomosc nie bedzie obciazona w jakimkolwiek udziale prawem uzytkowania wieczystego, dlatego tez przeksztalcenie bedzie skuteczne, jezeli wszyscy wspoluzytkownicy wieczysci spelniaja ustawowe warunki niezbedne do przeksztalcenia.

Wszyscy uzytkownicy wieczysci bedacy wlascicielami lokali we wspolnocie mieszkaniowej (w danej nieruchomosci) musza byc osobami fizycznymi, a ich prawo musialo istniec juz w dniu 30 pazdziernika 1998 r. i przyslugiwac takze osobie fizycznej. O ile bowiem uprawnienie do przeksztalcenia przysluguje aktualnym wlascicielom wykupionych lokali bedacych osobami fizycznymi, o tyle lokal musial byc wykupiony przed dniem 31 pazdziernika 1998 r., skoro przed tym dniem musialo juz istniec prawo uzytkowania wieczystego do gruntu zwiazane z prawem wlasnosci lokalu.

Wniosek o przeksztalcenie moze zatem zlozyc aktualny wlasciciel, ktory wykupil lokal przed dniem 31 pazdziernika 1998 r., jak rowniez aktualny wlasciciel lokalu, ktory nabyl lokal od innej osoby fizycznej, ktora ten lokal wykupila przed dniem 31 pazdziernika 1998 r.

Uprawnienie do przeksztalcenia osobom prawnym nie przysluguje. W przypadku zatem wykupienia lokalu przez osobe prawna wraz z udzialem w prawie uzytkowania wieczystego do gruntu, przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego do tego gruntu przyslugujace pozostalym wlascicielom wykupionych lokali, bedacych osobami fizycznymi nie przysluguje, skoro nie wszyscy uzytkownicy wieczysci w danej nieruchomosci spelniaja ustawowe warunki do przeksztalcenia.

Ustawowe zastrzezenie nabycia uprawnienia do przeksztalcenia przez wszystkich wspoluzytkownikow wieczystych oznacza, ze prawo uzytkowania wieczystego do danej nieruchomosci gruntowej przysluguje wylacznie osobom fizycznym, skoro po przeksztalceniu powstanie wspolwlasnosc gruntu wlascicieli wykupionych lokali i wlasciciela publicznego (gminy lub Skarbu Panstwa) w czesci lokali nie sprzedanych.

Przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego we wspolnocie mieszkaniowej nie jest takze mozliwe w przypadku, gdy udzial w prawie uzytkowania wieczystego powstal po dniu 30 pazdziernika 1998 r. w zwiazku z wykupieniem lokalu dopiero po tym dniu. Ustawowym warunkiem przeksztalcenia jest bowiem istnienie calego udzialu prawa uzytkowania wieczystego przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. czyli juz w dniu 30 pazdziernika. Jezeli zatem wsrod aktualnych wlascicieli wykupionych lokali chociazby jeden z nich wykupil lokal od gminy lub Skarbu Panstwa po dniu 30 pazdziernika 1998 r., to przeksztalcenia istniejacego prawa uzytkowania wieczystego we wlasnosc, przyslugujacego w udzialach wlascicielom lokali nie jest prawnie dopuszczalne. Ustawodawca zastrzegl bowiem, ze uprawnienie do przeksztalcenia przysluguje tylko wtedy, gdy wszystkie w istocie lokale, stanowiace w chwili zglaszania wniosku o przeksztalcenie odrebna wlasnosc, zostaly wykupione przed dniem 31 pazdziernika 1998 r.

Skutecznosc przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego we wlasnosc nie zalezy natomiast od faktu, czy w wyniku przeksztalcenia wspolwlascicielami calej nieruchomosci gruntowej stana sie dotychczasowi jej wspoluzytkownicy wieczysci. Przeksztalceniu podlega cale prawo uzytkowania wieczystego, jezeli powstalo w aktualnym rozmiarze juz przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. i przyslugiwalo przed tym dniem oraz nadal przysluguje osobom fizycznym. W wyniku przeksztalcenia na nieruchomosci musi pozostac jedynie wspolwlasnosc.

 

3. Przedmiot nabycia

Powrot do spisu tresci

Przedmiotem nabycia w wyniku przeksztalcenia jest prawo wlasnosci nieruchomosci, do ktorej przed przeksztalceniem przyslugiwalo osobom fizycznym prawo uzytkowania wieczystego.

Pod normatywna nazwa przeksztalcenia kryje sie w istocie przeniesienia prawa wlasnosci nieruchomosci przyslugujace dotychczas podmiotowi publicznoprawnemu, od ktorego pochodzi istniejace prawo uzytkowania wieczystego. Przeniesienia prawa wlasnosci dokonywane jest przy tym w sposob szczegolny. Zamiast umowy cywilnoprawnej zawieranej w formie aktu notarialnego organ administracyjny wydaje decyzje, ktora wywoluje skutek rozporzadzajacy w sferze prawa cywilnego i stanowi podstawe do ujawnienia nowego wlasciciela w ksiedze wieczystej.

Administracyjny tryb przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci skutkujacy przeniesieniem prawa wlasnosci na rzecz dotychczasowego uzytkownika wieczystego stanowi w istocie sprawe cywilna, nie nalezaca do wlasciwosci sadu powszechnego, lecz przekazana do rozpatrywania przez organ administracyjny (art. 2 § 3 k.p.c.).

Nabywca prawa wlasnosci w wyniku przeksztalcenia jest przy tym nie tylko uzytkownik wieczysty, ale rowniez podmiot prawa zabudowy, a ponadto osoby, ktore uzyskaly gospodarstwo rolne w wyniku aktu nadania, lecz ktory to akt nie potwierdza przyznania tego gospodarstwa na wlasnosc.

 

4. Przeslanki nabycia

Powrot do spisu tresci

Do skutecznego przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci niezbedne jest spelnienie nastepujacych przeslanek:

- istnienie prawa uzytkowania wieczystego w sposob ciagly co najmniej od dnia 30 pazdziernika 1998 r.,

- przyslugiwanie prawa uzytkowania wieczystego osobie fizycznej w dniu 30 pazdziernika 1998 r. oraz w dniu zgloszenia wniosku o przeksztalcenie, bez wzgledu na to, czy jest to ta sama osoba, ale z zastrzezeniem istnienia nastepstwa prawnego,

- zgloszenie wniosku o przeksztalcenie w ustawowo okreslonym terminie, tj. do dnia 31 grudnia 2002 r.

Dwie pierwsze przeslanki omowione zostaly powyzej. Trzecia ustawowa przeslanka konieczna do spelnienia dla skutecznego uzyskania przeksztalcenia jest zlozenie wniosku w ustawowo okreslonym terminie.

Poczatkowo termin na zlozenie wniosku wyznaczony zostal do dnia 31 grudnia 2000 r. W wyniku jednak nowelizacji ustawy o przeksztalceniu w zwiazku z zakwestionowaniem przez Trybunal Konstytucyjny konstytucyjnosci niektorych jej przepisow, termin na zlozenie wniosku o przeksztalcenie ustawodawca okreslil na nowo do dnia 31 grudnia 2002 r. (art. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o zmianie ustawy o przeksztalceniu prawa uzytkowania wieczystego przyslugujacego osobom fizycznym w prawo wlasnosci (Dz.U. Nr 72, poz. 749) - dalej ustawa o zmianie przeksztalcenia.

Termin na zlozenie wniosku o przeksztalcenie jest terminem materialnym, dlatego tez jego uplyw oznacza wygasniecie uprawnienia do przeksztalcenia. Przeksztalcenie moze zatem nastapic tylko wtedy, gdy wniosek o przeksztalcenie zostanie zlozony w terminie do dnia 31 grudnia 2002 r., chociazby postepowanie o przeksztalcenie mialo by przeprowadzone nawet po tym dniu z uwagi na ilosc wplywu spraw do rozpatrzenia.

Jako termin prawa materialnego nie podlega przywrocenia w przypadku jego niedotrzymania przez wnioskodawce. Zadna przy tym okolicznosc nie pozwala na przywrocenie tego terminu. Ustawodawca uczynil bowiem z uprawnienia o przeksztalcenie uprawnienie terminowe. Przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci nie jest zatem uprawnieniem terminowo otwartym.

Przeksztalcenie moze byc dokonane tylko na wniosek osoby uprawnionej. Jest ono zatem zalezne od woli tej osoby. Wlasnosc nieruchomosci nie moze byc uzytkownikowi wieczystemu narzucona. Nie jest jednak wykluczone wszczecie postepowania o przeksztalcenie takze z urzedu. W takim jednak przypadku organ wszczynajacy z urzedu postepowanie o przeksztalcenie zobowiazany jest do uzyskania zgody na jego prowadzenie od dotychczasowego uzytkownika wieczystego (art. 61 § 2 k.p.a.). W braku zgody uzytkownika wieczystego postepowanie wszczete w ten sposob musi byc umorzone. Przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego we wlasnosc nie nastepuje zatem z mocy prawa, lecz wymaga zlozenia stosownego wniosku w ustawowo okreslonym terminie.

Od chwili wejscia w zycie ustawy o zmianie przeksztalcenia wszystkie zlozone dotychczas wnioski o przeksztalcenie po uplywie pierwotnego terminu (termin do dnia 31 grudnia 2000 r.) nalezy uznac za wnioski zlozone w aktualnym terminie, dlatego tez podlegaja one rozpatrzeniu bez dokonywania dodatkowych czynnosci w celu ustalenia ich skutecznosci. Termin na zlozenie wniosku o przeksztalcenie jest ograniczony w czasie data graniczna. Od chwili zatem wejscia w zycie ustawy o zmianie przeksztalcenia wszystkie zlozone dotychczas wnioski o przeksztalcenie w ujeciu normatywnym uznaje sie za skutecznie zlozone w ustawowym terminie.

 

5. Postepowanie o przeksztalcenie

Powrot do spisu tresci

W ustawie o przeksztalceniu uregulowane zostaly dwa rodzaje postepowan administracyjnych o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci: postepowanie o przeksztalcenie odplatne i postepowanie o przeksztalcenie nieodplatne. Wydanie decyzji odmownej w jednym z tych postepowan nie stoi na przeszkodzie wydaniu pozytywnej decyzji w drugim postepowaniu. Skoro bowiem ustawodawca odrebnie wskazal na wydawanie decyzji o przeksztalceniu odplatnym (art. 2) oraz decyzji o przeksztalceniu nieodplatnym (art. 6 ust. 2), to takie normatywne rozdzielenie podstaw prawnych do wydania decyzji administracyjnej swiadczy o istnieniu dwoch roznych trybow postepowania. Tym samym, w przypadku wydania odmownej decyzji o przeksztalceniu nieodplatnym, przeksztalcenie odplatne stanowi odrebna sprawe administracyjna, dlatego moze byc wydana osobna decyzja o przeksztalceniu odplatnym. Brak jest tutaj tozsamosci prawnej sprawy administracyjnej, dlatego nie wystepuje tu przypadek rozstrzygniecia sprawy juz poprzednio rozstrzygnietej inna decyzja ostateczna (art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a.). W obiegu prawnym moga zatem funkcjonowac dwie decyzje, byleby co najmniej jedna z nich byla decyzja odmawiajaca przeksztalcenia. Nie jest bowiem dopuszczalne wydanie dwoch decyzji pozytywnych o przeksztalceniu - odplatnym i nieodplatnym.

W sprawach przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci orzeka w drodze decyzji przewodniczacy zarzadu jednostki samorzadu terytorialnego (w odniesieniu do nieruchomosci stanowiacych wlasnosc gminy, powiatu lub wojewodztwa) albo starosta, badz prezydent miasta na prawach powiatu wykonujacy zadanie z zakresu administracji rzadowej (w odniesieniu do nieruchomosci stanowiacych wlasnosc Skarbu Panstwa) - art. 2 ust. 1 i 2 ustawy o przeksztalceniu.

Skoro sprawa przeksztalcenia jest rozstrzygana decyzja przez organ administracyjny, to postepowanie o przeksztalcenie prowadzone jest na podstawie przepisow Kodeksu postepowania administracyjnego, co oznacza, ze do powolanej decyzji maja zastosowanie przepisy normujace zasady i tryb postepowania administracyjnego.

Przewodniczacy zarzadu jednostki samorzadu terytorialnego w ujeciu normatywnego okreslenia organu administracyjnego nie jest znany przepisom Kodeksu postepowania administracyjnego, w szczegolnosci pojecie to nie zawiera sie wsrod organow ustawowo zdefiniowanych jako organy administracyjne (na potrzeby postepowan administracyjnych) jednostek samorzadu terytorialnego (art. 5 § 2 pkt 6 k.p.a.). Z ustaw normujacych ustroj poszczegolnych jednostek samorzadu terytorialnego (ustawa o samorzadzie gminnym, ustawa o samorzadzie powiatowym i ustawa o samorzadzie wojewodztwa) wynika jednak, ze przewodniczacym zarzadu jest odpowiednio wojt, burmistrz i prezydent miasta, starosta i marszalek wojewodztwa.

Dla potrzeb postepowania o przeksztalcenie za wystarczajace nalezy zatem uznac, ze organem orzekajacym o przeksztalceniu w odniesieniu do nieruchomosci gruntowych stanowiacych wlasnosc jednostek samorzadu terytorialnego jest odpowiednio wojt, burmistrz i prezydent miasta, starosta i marszalek wojewodztwa. W odniesieniu zas do nieruchomosci stanowiacych wlasnosc Skarbu Panstwa organem orzekajacym jest starosta (lub prezydent miasta na prawach powiatu pelniacy wtedy funkcje starosty), jako organ ustawowo okreslony do reprezentowania Skarbu Panstwa (art. 11 ust. 1 ugn). Orzekanie przez staroste o przeksztalceniu jest przy tym zadaniem rzadowym ustawowo zleconym do wykonywania przez staroste.

Organem odwolawczym od decyzji wydanych przez organ administracyjny jednostki samorzadu terytorialnego jest samorzadowe kolegium odwolawcze, zas organem odwolawczym od decyzji wydawanych przez staroste albo prezydenta miasta na prawach powiatu, wykonujacego zadania z zakresu administracji rzadowej w odniesieniu do nieruchomosci stanowiacych wlasnosc Skarbu Panstwa, jest wojewoda.

Ustawowe uznanie wojewody za organ odwolawczy w sprawach dotyczacych przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci w odniesieniu do nieruchomosci Skarbu Panstwa stanowi instrument prawnej kontroli przez wojewode rozstrzygniec o przeksztalcenie skutkujacych w istocie uszczupleniem nieruchomego majatku Skarbu Panstwa.

W przypadku zbiegu postepowan o przeksztalcenie z postepowaniem o rozwiazanie uzytkowania wieczystego brak jest wystarczajacych podstaw prawnych do uznania pierwszenstwa postepowania o rozwiazanie uzytkowania wieczystego.

Przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci musi byc orzeczone, jezeli wnioskodawca spelnia ustawowe przeslanki do przeksztalcenia (istnienie prawa uzytkowania wieczystego przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. i przyslugiwanie go osobie fizycznej, bycie przez wnioskodawce osoba fizyczna oraz zlozenie wniosku o przeksztalcenie w ustawowo okreslonym terminie - obecnie do dnia 31 grudnia 2002 r.). Organ orzekajacy o przeksztalceniu zobowiazany jest zatem stwierdzic zaistnienie powolanych przeslanek do przeksztalcenia i w przypadku ich spelnienia przez wnioskodawce zobowiazany jest wydac decyzje o przeksztalceniu. Przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci nastepuje z dniem, w ktorym decyzja o przeksztalceniu stanie sie ostateczna.

Natomiast w postepowaniu o rozwiazanie uzytkowania wieczystego (art. 33 ust. 3 ugn) ocenie sadu podlega zaistnienie ustawowych przeslanek do skutecznego zadania przez wlasciciela gruntu rozwiazania tego prawa. Orzeczenie sadu o rozwiazaniu uzytkowania wieczystego nie dziala z moca wsteczna lecz wywoluje skutki prawne dopiero z chwila uprawomocnienia sie orzeczenia.

W postepowaniu o rozwiazanie uzytkowania wieczystego nie bada sie przeslanek, od ktorych zalezy skuteczne dokonanie przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci. Natomiast orzeczenie o rozwiazaniu uzytkowania wieczystego nie odbiera przeslanek do przeksztalcenia, jezeli pominac odebranie prawa uzytkowania wieczystego jako prawa przeksztalcanego w prawo wlasnosci. W szczegolnosci, od postepowania o rozwiazanie uzytkowania wieczystego nie zalezy ustalenie, czy prawo to istnialo przed dniem 31 pazdziernika 1998 r., czy przyslugiwalo osobie fizycznej, i czy wniosek zlozony zostal w ustawowo okreslonym terminie. Wydanie rozstrzygniecia w postepowaniu o przeksztalcenie nie jest zatem uzaleznione od zakonczenia postepowania o rozwiazanie uzytkowania wieczystego, dlatego tez postepowanie o przeksztalcenie nie moze byc z tej przyczyny zawieszone.

W postepowaniu o przeksztalcenie nie ma bowiem znaczenia, czy w stosunku do aktualnie wykonywanego prawa uzytkowania wieczystego spelnily sie ustawowe przeslanki uprawniajace wlasciciela nieruchomosci gruntowej do zadania rozwiazania tego prawa, czy tez przeslanki te nie zostaly spelnione.

W omawianej sytuacji nie ma przy tym zastosowania art. 2 ust. 3 ustawy o przeksztalceniu dot. nienaruszania przez decyzje o przeksztalceniu prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci praw osob trzecich, poniewaz w postepowaniu o przeksztalcenie wlasciciel nieruchomosci gruntowej (Skarb Panstwa i jednostki samorzadu terytorialnego) nie jest osoba trzecia.

Natomiast w przypadku toczacego sie postepowania (przed sadem) o uniewaznienie umowy o ustanowieniu prawa uzytkowania wieczystego lub umowy przenoszacej takie prawo, organ prowadzacy postepowanie o przeksztalcenie zobowiazany jest do zawieszenia z urzedu tego postepowania (art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.) do czasu zakonczenia postepowania niewaznosciowego, poniewaz skutkiem prawnym uznania ustanowienia prawa uzytkowania wieczystego za niewazne z mocy prawa bedzie nieistnienie tego prawa w ustawowo okreslonym terminie przed dniem 31 pazdziernika 1998 r. - od czego zalezy skuteczne przeksztalcenie.

 

5.1. Wszczecie postepowania

Powrot do spisu tresci

Postepowanie o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci wszczynane jest na wniosek osoby uprawnionej lub osob uprawnionych. W przypadku bowiem, gdy prawo uzytkowania wieczystego przysluguje kilku osobom, wniosek o przeksztalcenie musi pochodzic od wszystkich wspoluzytkownikow wieczystych, chyba ze zgoda niektorych z nich (nie majacych udzialow przekraczajacych w sumie 50%) bedzie zastapiona orzeczeniem sadu wydanym w trybie art. 199 k.c.

Wszczecie postepowania nastepuje z dniem doreczenia wniosku organowi (art. 61 § 3 k.p.a.). W odniesieniu do nieruchomosci stanowiacej wlasnosc jednostki samorzadu terytorialnego wniosek o przeksztalcenie sklada sie do przewodniczacego zarzadu danej jednostki, natomiast w odniesieniu do nieruchomosci stanowiacej wlasnosc Skarbu Panstwa wniosek o przeksztalcenie sklada sie do starosty (art. 2 ust. 1 ustawy o przeksztalceniu).

Pomimo, ze postepowanie o przeksztalcenie podlega wszczeciu tylko na wniosek, nie jest wykluczone, aby postepowanie to zostalo wszczete takze z urzedu. W takim przypadku organ wszczynajacy z urzedu postepowanie o przeksztalcenie zobowiazany jest do uzyskania zgody na jego prowadzenie od dotychczasowego uzytkownika wieczystego (art. 61 § 2 k.p.a.). W braku zgody uzytkownika wieczystego postepowanie wszczete w ten sposob musi byc umorzone. Postepowanie o przeksztalcenie nie moze sie zatem toczyc wbrew woli uzytkownika wieczystego.

Wniosek o przeksztalcenie musi zawierac podstawowe elementy do podjecia decyzji o przeksztalceniu, ktore okreslone zostaly w rozporzadzeniu Ministra Sprawiedliwosci z dnia 19 grudnia 1997 r. w sprawie wniosku o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci (Dz.U. z 1997 r. Nr 157 poz. 1037).

Tresc wniosku powinna zawierac:

1) wskazanie adresata wniosku,

2) dane osobowe wnioskodawcy:

a) imie i nazwisko,

b) imiona rodzicow,

c) miejsce zamieszkania,

d) numer ewidencyjny PESEL,

3) okreslenie polozenia i powierzchni nieruchomosci bedacej przedmiotem uzytkowania wieczystego, z oznaczeniem jej wedlug ksiegi wieczystej prowadzonej przez wlasciwy sad,

4) okres wykonywania uzytkowania wieczystego nieruchomosci przez wnioskodawce i jego poprzednikow prawnych,

5) dane dotyczace sposobu powstania prawa uzytkowania wieczystego, zwlaszcza na mocy umowy notarialnej, decyzji administracyjnej lub orzeczenia sadu,

6) informacje o:

a) wysokosci uiszczonej oplaty rocznej z tytulu uzytkowania wieczystego za 1997 r.,

b) proponowanym sposobie uiszczania oplaty, o ktorym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy,

c) otrzymaniu nieruchomosci w uzytkowanie wieczyste nieodplatnie albo o uprawnieniu do nieodplatnego przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci stosownie do art. 6 ust. 1 pkt. 1-3 ustawy,

7) date wniosku i podpis wnioskodawcy.

W zwiazku z ustawa o zmianie przeksztalcenia, wprowadzajaca zasade przeksztalcenia za odplatnoscia odpowiadajaca wartosci uzyskiwanego w wyniku przeksztalcenia prawa wlasnosci, informacja wymieniona w pkt 6 lit. a nie jest juz potrzebna do podjecia decyzji o przeksztalceniu, dlatego nie wydaje sie sluszne zadanie jej umieszczania we wniosku. Natomiast informacja zawarta w pkt 6 lit. b, z uwagi na dostosowawczy charakter powolanego rozporzadzenia do zmienionej ustawy o przeksztalceniu, powinna dotyczyc wyrazenia przez wnioskodawce woli w zakresie rozlozenia na raty oplaty za przeksztalcenie.

Do wniosku o przeksztalcenie nalezy dolaczyc (zgodnie z § 3 rozporzadzenia z dnia 19 grudnia 1997 r.) dokumenty potwierdzajace prawo uzytkowania wieczystego, a w szczegolnosci:

1) odpis ksiegi wieczystej nieruchomosci bedacej przedmiotem uzytkowania wieczystego, a w razie potrzeby - odpis decyzji administracyjnej ustanawiajacej prawo uzytkowania wieczystego lub wypis umowy, zawartej w formie aktu notarialnego, ustanawiajacej to prawo,

2) dokumenty potwierdzajace, ze wnioskodawca jest nastepca prawnym uzytkownika wieczystego, gdy wniosek o nieodplatne przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci sklada nastepca prawny uzytkownika wieczystego,

3) dokumenty potwierdzajace uprawnienie uzytkownika wieczystego lub jego nastepcy prawnego do nieodplatnego przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci.

Powolane elementy wniosku oraz zalaczniki stanowia prawne warunki kompletnosci wniosku o przeksztalcenie, dlatego tez w przypadku braku ktoregos z tych elementow, organ wlasciwy do rozpatrzenia wniosku powinien wezwac wnioskodawce do jego uzupelnienia w terminie 7 dni od dnia doreczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia (art. 64 § 2 k.p.a.). Jezeli wniosek zostanie uzupelniony w wyznaczonym terminie, to uznaje sie skutecznosc jego zlozenia z dniem faktycznego zlozenia do organu (przyjmujac fikcje prawna, ze wniosek zlozono kompletny w terminie). Jezeli natomiast wniosek ten nie zostanie uzupelniony w wyznaczonym terminie podlega pozostawieniu bez rozpatrzenia, bez potwierdzania tego faktu decyzja lub postanowieniem, bowiem o pozostawieniu wniosku bez rozpatrzenia strona wnioskujaca informowana jest w wezwaniu o uzupelnienie wniosku.

W przypadku wyznaczenia przez organ orzekajacy dluzszego terminu na uzupelnienie wniosku niz przewiduje to art. 64 § 2 k.p.a., strona jest uprawniona do uzupelnienia wniosku w tak wyznaczonym terminie, bez ponoszenia jakiejkolwiek szkody z tytulu wyznaczenia przez organ dluzszego terminu, niz ustawowy termin 7 dni.

Przedmiotem wezwania o uzupelnienie wniosku nie moze byc natomiast przedlozenie przez wnioskodawcow orzeczenia sadu (wydanego w trybie art. 199 k.c.) zastepujacego zgode uzytkownikow wieczystych nie wyrazajacych zgody na przeksztalcenie. Orzeczenie to nie stanowi normatywnego elementu zalacznika do wniosku lecz stanowi element materialnoprawny, ktorego brak skutkuje decyzja o odmowie przeksztalcenia, albo zawieszeniem postepowania o przeksztalcenie do czasu zakonczenia postepowania przed sadem o wydanie orzeczenia na podstawie art. 199 k.c., jezeli wnioskodawcy udowodnia, ze wystapili do sadu o wydanie takiego orzeczenia.

Decyzja odmowna w sprawie przeksztalcenia moze byc wydana wtedy, gdy brak jest zgody wszystkich wspoluzytkownikow wieczystych na przeksztalcenie, oraz wnioskodawcy nie przedlozyli stosownego orzeczenia sadu wydanego w trybie art. 199 k.c. W przypadku ustalenia, ze wnioskodawcy wystapili do sadu o wydanie orzeczenia na podstawie art. 199 k.c., postepowanie o przeksztalcenie nalezy zawiesic do czasu przedlozenia stosownego orzeczenia sadu.

 

5.2. Dokumentowanie czynnosci

Powrot do spisu tresci

Organ wlasciwy do rozpatrzenia wniosku o przeksztalcenie zobowiazany jest do nalezytego i wyczerpujacego informowania wnioskodawcy o okolicznosciach faktycznych i prawnych, ktore moga miec wplyw na ustalenie jego praw i obowiazkow bedacych przedmiotem postepowania o przeksztalcenie, a w szczegolnosci organ ten jest zobowiazany zapewnic wnioskodawcy czynny udzial w calym postepowaniu, a przed wydaniem decyzji o przeksztalceniu umozliwic wypowiedzenie sie wnioskodawcy co do zebranych dowodow i materialow (art. 9 i art. 10 k.p.a.).

Powolana zasada ogolna postepowania administracyjnego nakazuje organowi orzekajacemu informowanie strony (w formie pisemnej) o wszystkich okolicznosciach rozpatrywanej sprawy, ktore maja lub moga miec wplyw na sposob i zakres wydanej decyzji w sprawie przeksztalcenia.

Przed wydaniem decyzji dot. przeksztalcenia organ orzekajacy jest w szczegolnosci zobowiazany do poinformowania strony (na pismie) o wszystkich czynnosciach dowodowych podejmowanych w postepowaniu, a w szczegolnosci o powolaniu rzeczoznawcy majatkowego do wyceny wartosci nieruchomosci i o mozliwosci zapoznania sie ze sporzadzonym operatem szacunkowym. Ponadto, organ orzekajacy jest zobowiazany poinformowac wnioskodawce o wartosci okreslonej do ustalenia oplaty za przeksztalcenie oraz o sposobie dokonania rozliczenia tej oplaty, w tym dopuszczalnosci zastosowania bonifikaty oraz rozlozenia platnosci na oprocentowane raty. Wnioskodawca musi byc bowiem przed wydaniem decyzji o przeksztalceniu poinformowany o istotnych warunkach tego przeksztalcenia, a w szczegolnosci, czy platnosc bedzie rozlozona na raty oraz czy bedzie zastosowana bonifikata.

Poinformowanie strony o istotnych warunkach przeksztalcenia moze nastapic na pismie, badz ustnie do sporzadzonego z tej okolicznosci protokolu.

 

5.3. Rozstrzygniecia i ich skutki

Powrot do spisu tresci

Wszczete postepowanie o przeksztalcenie musi byc zakonczone decyzja administracyjna wydana przez odpowiednio przewodniczacego zarzadu gminy (powiatu lub wojewodztwa) albo staroste.

W przypadku spelnienia przez wnioskodawce wszystkich ustawowych przeslanek, w decyzji nalezy orzec:

- o przeksztalceniu prawa uzytkowania wieczystego (lub prawa zabudowy) w prawo wlasnosci,

- w sprawie odplatnosci za przeksztalcenie,

- o zastosowaniu bonifikaty (jezeli odpowiednio rada gminy lub powiatu, badz sejmik wojewodztwa albo wojewoda wyraza zgode na zastosowanie bonifikaty,

- w sprawie rozlozenia na raty oplaty za przeksztalcenie i ich oprocentowania.

Istotnym elementem decyzji o przeksztalceniu prawnie nie okreslonym jest ustalenie przez organ orzekajacy terminu na uiszczenie oplaty za przeksztalcenie lub jej pierwszej raty w przypadku rozlozenia jej na raty. Przepisy ustawy o przeksztalceniu nie okreslaja przeslanek warunkujacych ustalenie tego terminu. Jezeli jednak uiszczenie oplaty za przeksztalcenie (lub pierwszej jej raty) stanowi element wykonalnosci decyzji o przeksztalceniu, to termin na uiszczenie tej naleznosci nie moze byc krotszy od terminu potrzebnego do uostatecznienia sie tej decyzji, bowiem dopiero decyzja ostateczna podlega wykonaniu. Termin na uiszczenie naleznosci za przeksztalcenie nie moze sie zatem rozpoczynac przed dniem uplywu terminu na zlozenie odwolania od decyzji o przeksztalceniu (art. 129 § 2 i art. 130 § 1 i § 2 k.p.a.), z czego wynika, ze termin na uiszczenie naleznosci musi byc okreslony w decyzji o przeksztalceniu w sposob nawiazujacy do dnia uzyskania przez te decyzje waloru ostatecznosci. Natomiast dlugosc terminu liczonego od dnia uzyskania przez decyzje waloru ostatecznosci zalezy od organu orzekajacego.

W przypadku niespelnienia przez wnioskodawce ustawowych przeslanek warunkujacych przeksztalcenie wydaje sie decyzje o odmowie przeksztalcenia. Natomiast, gdy z wnioskiem o przeksztalcenie wystapi osoba prawna, postepowanie to nalezy umorzyc jako bezprzedmiotowe, skoro osobom prawnym nie przysluguje uprawnienie o przeksztalcenie. Postepowanie o przeksztalcenie podlega rowniez umorzeniu w przypadku wycofania wniosku o przeksztalcenie przez strone uprawniona. Natomiast w przypadku przeniesienia prawa uzytkowania wieczystego przez dotychczasowego wnioskodawce przeksztalcenia na inna osobe przed wydaniem decyzji o przeksztalceniu, postepowanie o przeksztalcenie moze byc umorzone (jako bezprzedmiotowe z wniosku osoby nie bedacej juz uzytkownikiem wieczystym), badz za strone tego postepowania nalezy uczynic nabywce prawa uzytkowania wieczystego, jezeli nabywca ten zglosi zamiar kontynuowania postepowania o przeksztalcenia (uzupelniajac material dowodowy o dane dotyczace jego osoby).

Ostateczna decyzja o przeksztalceniu stanowi podstawe wpisu nowego wlasciciela w ksiedze wieczystej, dlatego tez organ orzekajacy zobowiazany jest doreczyc jeden egzemplarz decyzji sadowi rejonowemu - wydzialowi ksiag wieczystych, aby ten mogl przymusic nowego wlasciciela do ujawnienia powstalego prawa wlasnosci w ksiedze wieczystej (art. 36 ust. 1 ustawy ksiegach wieczystych i hipotece), jezeli nowy wlasciciel zaniechal zlozenia stosownego wniosku o wpis. Nabycie wlasnosci nieruchomosci przez uzytkownika wieczystego nastepuje zatem z mocy decyzji administracyjnej, z dniem, w ktorym decyzja o przeksztalceniu stala sie ostateczna (art. 16 § 1 k.p.a.).

Wpis powstalego w ten sposob prawa wlasnosci w ksiedze wieczystej nie ma charakteru konstytutywnego, jednakze wlasciciel nieruchomosci (nabytej w jakikolwiek sposob i od kogokolwiek) zobowiazany jest do ujawnienia swojego prawa w ksiedze wieczystej dla zapewniania aktualnosci ksiedze wieczystej, skoro jest ona prowadzona dla ustalenia stanu prawnego nieruchomosci, bedac podstawa domnieman prawnych zgodnosci ujawnionego w niej stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym (art. 35 i art. 36 ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece).

Od chwili zatem, gdy dotychczasowy uzytkownik wieczysty stanie sie wlascicielem nieruchomosci, odpada podstawa do uiszczania przez niego oplat rocznych z tytulu uzytkowania wieczystego, jako prawa do korzystania z cudzej (publicznej) nieruchomosci gruntowej. Zobowiazanie do uiszczenia oplaty rocznej za dany rok powstaje jednak z dniem 1 stycznia danego roku, z ustawowo odroczonym terminem platnosci do konca marca danego roku. W zwiazku z tym, uzytkownik wieczysty nie jest zwolniony z uiszczenia oplaty rocznej za korzystanie z nieruchomosci, jezeli prawo wlasnosci nie powstalo w wyniku przeksztalcenia od dnia 1 stycznia danego roku.

Przepisy Kodeksu postepowania administracyjnego uznaja za decyzje wykonalna decyzje ostateczna (art. 16 § 1 i art. 130 k.p.a.). W przepisach tego kodeksu brak jest bowiem pojecia decyzji prawomocnej, jezeli nie liczyc art. 269 stanowiacego, ze dotychczasowe decyzje prawomocne wydane przed dniem wejscia w zycie k.p.a. (w 1960 r.), w rozumieniu k.p.a. sa w istocie decyzjami ostatecznymi. Sad wieczystoksiegowy nie jest zatem uprawniony do zadania przedstawienia przez wnioskodawce (wpisu w ksiedze wieczystej) decyzji o przeksztalceniu z klauzula prawomocnosci, poniewaz prawomocnosc jest cecha orzeczen sadowych, zas cecha decyzji administracyjnych jest ich ostatecznosc. W szczegolnosci oddalenie przez sad administracyjny skargi na dana decyzje nie nadaje jej jakiejs szczegolnej cechy w mozliwosci jej wykonania, skoro postepowanie przed sadem administracyjnym wszczynane jest jedynie na skutek zlozenia na decyzje skargi, i ma ono charakter postepowania kasacyjnego. Sad administracyjny ocenia jedynie legalnosc zaskarzonej decyzji. Jezeli zas decyzja nie zostanie zaskarzona do sadu administracyjnego w ustawowo okreslonym terminie to rowniez i wtedy nie uzyskuje jakiejkolwiek szczegolnej cechy normatywnej. Nawet w przypadku zaskarzenia decyzji do sadu administracyjnego, jej wykonalnosc moze byc wstrzymana jedynie poprzez wydanie przez ten sad stosownego postanowienia.

Decyzja o przeksztalceniu podlega wykonaniu nie tylko w zakresie uzyskania przez wnioskodawce przeksztalcenia prawa wlasnosci, ale rowniez w zakresie pobrania lub pobierania (w ratach, jezeli platnosc rozlozono na rat) oplaty za przeksztalcenie. Decyzja ta w przypadku jej niewykonania chociazby w czesci, podlega zas egzekucji administracyjnej, po zaopatrzeniu jej w niezbedne elementy wlasciwe dla tytulu wykonawczego.

W przypadku niewykonania w wyznaczonym terminie obowiazkow nalozonych w decyzji na wnioskodawce przeksztalcenia, organ I instancji wlasciwy do wydania decyzji w sprawie stwierdza jej wygasniecie rowniez w drodze decyzji (art. 162 § 1 pkt 2 i § 3 k.p.a.).

Decyzja o przeksztalceniu nie narusza praw osob trzecich, co oznacza, ze postepowanie o przeksztalcenie powinno byc zawieszone do czasu rozstrzygniecia uprzednich wnioskow zlozonych o odzyskanie przez okreslone podmioty prawa wlasnosci przedmiotowej nieruchomosci. Nie wydaje sie jednak prawnie mozliwe, aby przy nabyciu istniejacego prawa uzytkowania wieczystego w dobrej wierze, inne podmioty mogly skutecznie doprowadzic do zniesienia tego prawa.

W przypadku zas, gdy toczy sie postepowanie administracyjne dotyczace prawidlowosci nabycia nieruchomosci przez Skarb Panstwa lub jednostke samorzadu terytorialnego, z art. 3 ustawy o przeksztalceniu wynika, ze organ orzekajacy w sprawie przeksztalcenia odmawia wydania decyzji o przeksztalceniu prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci. Sam fakt pozostawania w toku postepowania dotyczacego prawidlowosci nabycia nieruchomosci przez Skarb Panstwa lub jednostke samorzadu terytorialnego nie moze jednak zmienic istnienia na nieruchomosci prawa uzytkowania wieczystego, jezeli nabywca tego prawa byl w dobrej wierze. Jezeli juz zatem ustawodawca wskazal na odmowe przeksztalcenia z uwagi na toczace sie odrebnie postepowanie dotyczace prawidlowosci nabycia nieruchomosci przez Skarb Panstwa lub jednostke samorzadu terytorialnego, to prowadzenie tego postepowania nalezy uznac co najwyzej za zagadnienie wstepne da rozstrzygniecia sprawy przeksztalcenia. W takim przypadku organ orzekajacy o przeksztalceniu powinien zawiesic z urzedu postepowanie o przeksztalcenie (art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.) do czasu ostatecznego zakonczenia postepowania o ocene nabycia nieruchomosci przez Skarb Panstwa lub jednostke samorzadu terytorialnego.

Postepowania administracyjne o ocene prawidlowosci nabycia nieruchomosci przez Skarb Panstwa lub jednostke samorzadu terytorialnego moga w istocie byc prowadzone na podstawie art. 145 k.p.a. (z uwagi na zaistnienie przyczyny do wznowienia postepowania zakonczonego decyzja administracyjna, z ktorej podmiot publicznoprawny wywodzi swoj tytul prawny do gruntu, albo na podstawie art. 156 k.p.a. o ocene legalnosci tytulow administracyjnych stwierdzajacych lub potwierdzajacych tytul wlasnosci dla podmiotow publicznoprawnych). W istocie jednak, istniejace aktualnie prawo uzytkowania wieczystego na nieruchomosci bedzie stanowilo dla postepowan prowadzonych na podstawie art. 145 i art. 156 k.p.a. nieodwracalny skutek prawny uniemozliwiajacy usuniecie aktow administracyjnych z obrotu prawnego, potwierdzajacych lub stwierdzajacych tytul wlasnosci podmiotow publicznoprawnych do gruntu, chyba ze nabywca prawa uzytkowania wieczystego (wnioskujacy obecnie o jego przeksztalcenie w prawo wlasnosci) nabyl to prawo w zlej wierze, tzn. wiedzial lub mogl sie z latwoscia dowiedziec (z wpisanych do ksiegi wieczystej ostrzezen), ze tytul podmiotu ustanawiajacego to prawo jest kwestionowany.

Ostateczny zatem wynik postepowan prowadzonych na podstawie art. 145 i art. 156 k.p.a. w wiekszosci przypadkow nie usunie istniejacego na nieruchomosci gruntowej prawa uzytkowania wieczystego.

Przedmiotem omawianych postepowan moga byc natomiast akty administracyjne o pozbawieniu bylych wlascicieli nieruchomosci prawa wlasnosci (np. decyzja o wywlaszczeniu lub orzeczenie nacjonalizacyjne) albo akty administracyjne potwierdzajace lub przyznajace prawo wlasnosci jednostkom samorzadu terytorialnego (np. decyzja komunalizacyjna wojewody potwierdzajaca nabycie przez gmine prawa wlasnosci nieruchomosci z dniem 27 maja 1990 r. albo przyznajaca gminie prawo wlasnosci na jej wniosek).

Organem odwolawczym od decyzji wydanej w sprawie przeksztalcenia prawa uzytkowania we wlasnosc przez przewodniczacego zarzadu jednostki samorzadu terytorialnego jest samorzadowe kolegium odwolawcze (art. 17 pkt 1 k.p.a.), zas organem odwolawczym od decyzji wydanej przez staroste jest wojewoda (art. 6a ustawy o przeksztalceniu).

 

5.4. Postepowania szczegolne

W sprawach wszczetych i nie zakonczonych decyzja ostateczna do dnia wejscia w zycie ustawy o zmianie przeksztalcenia stosuje sie przepisy ustawy o przeksztalceniu z uwzglednieniem zmian wprowadzonych ustawa o zmianie przeksztalcenia.

We wszystkich zatem sprawach, w ktorych postepowanie o przeksztalcenie nie zostalo zakonczone ostateczna decyzja podlegajaca wykonaniu, do rozstrzygniecia sprawy przeksztalcenia maja zastosowanie przepisy ustawy o przeksztalceniu w wersji znowelizowanej.

W przypadku niektorych jednak decyzji ostatecznych wydanych na podstawie przepisow zakwestionowanych przez Trybunal Konstytucyjny w wyroku z dnia 18 grudnia 2000 r., sygn. akt K 10/00 oraz decyzji o przeksztalceniu wydanych po ogloszeniu wyroku Trybunalu Konstytucyjnego z dnia 12 kwietnia 2000 r., sygn. akt K 8/98 w ustawie o zmianie przeksztalcenia wprowadzono szczegolny tryb zmiany tych decyzji.

 

a) Zmiana odmownej decyzji o przeksztalceniu na wniosek wlascicieli wykupionych lokali

Powrot do spisu tresci

W sprawach zakonczonych decyzja ostateczna o odmowie przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci, wydana z powodu niespelnienia warunku polegajacego na mozliwosci uzyskania przez dotychczasowych wlascicieli lokali (ktorym przysluguje udzial w prawie uzytkowania wieczystego nieruchomosci gruntowej jako w prawie zwiazanym z wlasnoscia wyodrebnionego lokalu) prawa wlasnosci nieruchomosci gruntowej na wylaczna wlasnosc tych wlascicieli lokali, stosuje sie art. 154 k.p.a. (art. 4 ustawy o przeksztalceniu). Przy zastosowaniu powolanego art. 154 k.p.a., wlasciwy w sprawie przeksztalcenia organ orzekajacy jest zobowiazany do wydania decyzji w sprawie przeksztalcenia z uwzglednieniem przepisow ustawy o zmianie przeksztalcenia.

Z powyzszego wynika, ze wlasciciele wykupionych lokali (majacy udzial w prawie uzytkowania wieczystego do gruntu zwiazany z prawem do lokalu), ktorym odmowiono dotychczas przeksztalcenia przyslugujacego do gruntu prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci ze wzgledu na to, ze nie stana sie w wyniku przeksztalcenia wylacznymi wspolwlascicieli nieruchomosci na ktorej znajduje sie budynek z wykupionymi lokalami, moga obecnie zlozyc wniosek o zmiane odmownej decyzji, w wyniku ktorego organ wlasciwy do jego rozpatrzenia (organ, ktory wydal odmowna decyzje) zobowiazany jest uwzglednic ten wniosek poprzez uchylenie dotychczasowej decyzji odmownej i wydanie nowej decyzji o przeksztalceniu, jezeli wnioskodawcy spelniaja pozostale warunki do przeksztalcenia okreslone w ustawie o przeksztalceniu. Organowi orzekajacemu nie wolno odmowic zmiany poprzedniej decyzji odmownej, jezeli zlozony zostanie o to wniosek, skoro ustawodawca wylaczyl w art. 4 ust. 2 ustawy o zmianie przeksztalcenia uprawnienie dokonywania przez organ orzekajacy oceny przemawiania za zmiana decyzji interesu spolecznego, o ktorym mowa w art. 154 k.p.a.

W omawianym postepowaniu, wydajac nowa decyzje w sprawie przeksztalcenia, przy zastosowaniu art. 154 k.p.a. organ orzekajacy zobowiazany jest rozstrzygnac o losie prawnym poprzedniej decyzji odmownej w dwojaki sposob:

- uchylajac poprzednia decyzje i wydajac nowa w jednej decyzji albo,

- zmieniajac poprzednia decyzje na nowy sposob rozstrzygniecia sprawy przeksztalcenia.

Biorac jednak pod uwage koniecznosc dokonania przez organ orzekajacy czynnosci dowodowych w postaci uzyskania opinii rzeczoznawcy majatkowego o wartosci nieruchomosci dla wyliczenia wysokosci oplaty za przeksztalcenie, organ otrzymujacy wniosek o zmiane decyzji w trybie art. 154 k.p.a. powinien uchylic dotychczasowa decyzje odmowna, zawiadomic wnioskodawcow o podejmowanych czynnosciach dowodowych, umozliwic zapoznanie sie przez wnioskodawcow z calym zgromadzonym materialem dowodowym, i dopiero po tych dzialaniach wydac stosowna decyzje w sprawie przeksztalcenia.

Jezeli bowiem przyjac, ze organ orzekajacy moglby w jednej decyzji zmienic poprzednia decyzje odmowna i orzec na nowo o przeksztalceniu, to oznaczaloby dokonanie czynnosci dowodowych (ktore w zwiazku z aktualna trescia ustawy o przeksztalceniu musza byc dokonane) poza postepowaniem administracyjnym i pozbawienie wnioskodawcow mozliwosci wypowiedzenia sie co do zabranych materialow dowodowych przed wydaniem decyzji w sprawie przeksztalcenia, naruszajac tym samym art. 9 i art. 10 § 1 k.p.a. Orzekajac w trybie art. 154 k.p.a. dopuszczalne jest dokonanie zmiany poprzedniej decyzji poprzez wydanie nowej decyzji, ale tylko w przypadku, gdy wydanie decyzji zmieniajacej nie musi byc poprzedzone dokonaniem jakichkolwiek czynnosci dowodowych lub procesowych.

 

b) Zmiana decyzji o przeksztalceniu w zakresie ustalenia odplatnosci za przeksztalcenie

Powrot do spisu tresci

W sprawach zakonczonych decyzja ostateczna o przeksztalceniu prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci, wydana po dniu 13 kwietnia 2000 r., strona moze zlozyc do organu, ktory wydal decyzje, wniosek o zmiane tej decyzji w czesci dotyczacej ustalenia oplaty za przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci, w trybie art. 155 k.p.a. (art. 5 ustawy z zmianie przeksztalcenia). Przy zastosowaniu powolanego art. 155 k.p.a., wlasciwy w sprawie przeksztalcenia organ orzekajacy jest zobowiazany do wydania decyzji w sprawie przeksztalcenia z uwzglednieniem przepisow ustawy o zmianie przeksztalcenia.

Trybunal Konstytucyjny w wyroku z dnia 12 kwietnia 2000 r., sygn. akt K 8/98 stwierdzil niekonstytucyjnosc art. 1 ust. 2a, art. 5, art. 5a, art. 6 ust. 1 pkt 4 i pkt 5 ustawy o przeksztalceniu okreslajacych szczegolne zasady ustalania odplatnosci za przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci. Trybunal zakwestionowal powolane przepisy z uwagi na kreowana nimi nieekwiwalentnosc oplaty za przeksztalcenie w stosunku do uzyskiwanego przez nabywcow prawa wlasnosci nieruchomosci gruntowej.

Po wydaniu omawianego orzeczenia TK ustawa o przeksztalceniu nie zawierala szczegolnych zasad ustalania odplatnosci za przeksztalcenie i o ile TK w swoim orzeczeniu wskazal na potrzebe stosowania cywilnoprawnej zasady ekwiwalentnosci swiadczen okreslonej chociazby w przepisach ugn, o tyle ustawa o przeksztalceniu nie zawierala normatywnego odeslania do odpowiedniego stosowania przy przeksztalceniu przepisow ugn w zakresie odplatnosci. Wypowiedz TK oraz brak omawianego odeslania wywolal w praktyce stosowania ustawy o przeksztalceniu (po wydaniu orzeczenia przez TK) wiele rozbieznosci w ustalaniu odplatnosci za przeksztalcenie. Dopiero ustawa o zmianie przeksztalcenia wprowadzono do ustawy o przeksztalceniu normatywne odeslanie do wybranych przepisow ugn w ustalania odplatnosci za przeksztalcenie, potwierdzajac tym samym zasade przytoczona przez TK, a stosowana dotychczas w obszarze regulacji ugn o ekwiwalentnym uszczuplaniu wlasnosci publicznej, z mozliwoscia stosowania bonifikaty w sytuacjach ustawowo okreslonych, jezeli wlasciciel publicznoprawny wyrazi taka wole.

Biorac pod uwage rozbieznosci, jakie mogly byc podstawa do ustalenia odplatnosci za przeksztalcenie, ustawodawca przyznal osobom, ktorym wydano decyzje o przeksztalceniu po dniu 13 kwietnia 2000 r., uprawnienie do zadania zmiany dotychczasowej decyzji w zakresie odplatnosci na zasadach okreslonych w znowelizowanej ustawie o przeksztalceniu.

Osoby uprawnione moga zatem zlozyc do organu, ktory wydal dotychczasowa decyzje, wniosek o jej zmiane w trybie art. 155 k.p.a. w zakresie odplatnosci za przeksztalcenie. W wyniku zlozonego wniosku organ orzekajacy zobowiazany jest dokonac czynnosci dowodowych w celu ustalenia na nowo oplaty za przeksztalcenie, w zwiazku z czym powinien uchylic dotychczasowa decyzje, a nastepnie orzec na zasadach okreslonych w art. 4a ustawy o przeksztalceniu, uwzgledniajac zastosowanie bonifikaty, jezeli wlasciwy organ udzielil zgody na jej stosowanie w postepowaniach o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci na podstawie art. 4 ust. 3 ustawy o przeksztalceniu.

Organ otrzymujacy wniosek o zmiane decyzji w omawianej sytuacji nie moze odmowic jej zmiany, bowiem w przepisie art. 5 ust. 2 ustawy o zmianie przeksztalcenia wylaczone zostalo uprawnienie organu do odmowy zmiany decyzji z powolaniem sie na ochrone interesu spolecznego lub braku zgody innych stron. Przy czym, zgoda strony wnioskujacej o przeksztalcenie jest domniemywana z faktu zlozenia wniosku o przeksztalcenie, jako zawierajacego zadanie zmiany decyzji.

Przy orzekaniu na nowo o odplatnosci za przeksztalcenie organ orzekajacy zobowiazany jest uwzglednic aktualna wartosc nieruchomosci gruntowej, chyba ze za podstawe do ustalenia odplatnosci przyjeta zostanie opinia o wartosci nieruchomosci, ktora byla podstawa dokonanej aktualizacji oplat z tytulu uzytkowania wieczystego w okresie ostatnich dwoch lat przed dniem zlozenia wniosku o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci (art. 4a ust. 2 ustawy o przeksztalceniu).

 

c) Ponowne zlozenie wniosku o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci

Powrot do spisu tresci

Zmiana ustawy o przeksztalceniu dokonana ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o zmianie ustawy o przeksztalceniu prawa uzytkowania wieczystego przyslugujacego osobom fizycznym w prawo wlasnosci wprowadzila nowy stan prawny w zakresie przeslanek koniecznych do spelnienia przez osoby, ktore sa wlascicielami wykupionych lokali (z udzialem w prawie uzytkowania wieczystego nieruchomosci gruntowej jako w prawie zwiazanym z wlasnoscia wyodrebnionego lokalu). Zmiana zas stanu prawnego oznacza, ze odpadla tozsamosc sprawy administracyjnej uwarunkowana trzema elementami: tozsamosc podmiotowa (ci sami wnioskodawcy), tozsamosc przedmiotowa (ten sam przedmiot orzekania, tj. to samo prawo do uzyskania i ta sama nieruchomosc) i tozsamosc prawna (ten sam przepis prawa stanowiacy podstawe rozstrzygniecia).

Skoro od dnia wejscia w zycie ustawy o zmianie przeksztalcenia zmienily sie ustawowe warunki niezbedne do przeksztalcenia udzialu w prawie uzytkowania wieczystego przyslugujacego wlascicielom lokali do nieruchomosci gruntowej zajetej pod budynek, w ktorym znajduja sie te lokale, to wlasciciele ci, mimo istnienia w obrocie prawnym poprzedniej decyzji odmownej o przeksztalceniu moga zlozyc nowy wniosek o przeksztalcenie, ktory bedzie musial byc rozpatrzony przez wlasciwy organ orzekajacy jako nowa sprawa administracyjna, bez koniecznosci odnoszenia sie do poprzedniej decyzji. Nie zachodzi tutaj przypadek stanowiacy przeslanke niewaznosci decyzji o rozstrzyganiu sprawy juz poprzednio rozstrzygnietej inna decyzja ostateczna (art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a.), poniewaz, jak to wyzej wykazano nie jest to ta sama sprawa, skoro zmienila sie podstawa prawna do rozstrzygania.

Wlasciciele wykupionych lokali moga zatem dokonac wyboru w skorzystaniu z uprawnienia pozwalajacego na uzyskanie decyzji o przeksztalceniu. Moga zlozyc wniosek o zmiane poprzedniej decyzji odmownej w trybie art. 154 k.p.a. w zw. z art. 4 ustawy o zmianie przeksztalcenia lub zlozyc nowy wniosek o przeksztalcenie. Na organie orzekajacym ciazy obowiazek ustalenia (jezeli nie wynika to z tresci wniosku), w jakim trybie prawnym wniosek jest skladany.

 

6. Odplatnosc przeksztalcenia

Osoba, ktora nabyla wlasnosc nieruchomosci w wyniku przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego, zobowiazana jest do uiszczenia dotychczasowemu wlascicielowi oplaty za przeksztalcenie tego prawa w prawo wlasnosci, z wyjatkiem osob ustawowo zwolnionych z tej oplaty (art. 4 ustawy o przeksztalceniu).

 

6.1. Przeksztalcenie odplatne

Powrot do spisu tresci

Do ustalenia oplaty za przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci, stosuje sie odpowiednio przepisy art. 67 ust. 1, art. 69 oraz art. 70 ust. 2-4 ugn (art. 4a ustawy o przeksztalceniu).

Jako zasade ustawodawca przyjal odplatne nabycie wlasnosci przez dotychczasowych uzytkownikow wieczystych nieruchomosci gruntowej. Odeslanie do art. 67 ust. 1 ugn oznacza przy tym, ze wysokosc oplaty ustala sie na podstawie wartosci nieruchomosci okreslonej przez rzeczoznawce majatkowego. Wysokosc oplaty za przeksztalcenie powinna zatem pozostawac w relacji do wartosci nieruchomosci. Przy czym, ustawodawca nie odeslal do odpowiedniego stosowania pozostalych ustepow art. 67 ugn, jak np. ust. 2 pkt 1 lub ust. 3, wedlug ktorych cena nieruchomosci jako wywolawcza nie moze byc nizsza niz wartosc nieruchomosci. Pomimo braku takiego odeslania nie wydaje sie aby budzil watpliwosc fakt, ze przeksztalcenie moze nastapic za oplata ekwiwalentna do wartosci nieruchomosci.

Juz Trybunal Konstytucyjny stwierdzil, oceniajac konstytucyjnosc ustawy o przeksztalceniu, ze tylko przeksztalcenie za oplata ekwiwalentna nalezy uznac za nie naruszajace zasad konstytucyjnych. Skoro zatem zadanie przeksztalcenia jest ustawowym uprawnieniem dotychczasowych uzytkownikow wieczystych do uzyskania prawa wlasnosci, to jednak przeksztalcenie to, jako forma przeniesienia prawa wlasnosci moze byc dokonane tylko za oplata ekwiwalentna, jezeli dotychczasowy wlasciciel zobowiazany jest wyzbyc sie prawa wlasnosci w wyniku przeksztalcenia. Jezeli bowiem ustawodawca narzuca podmiotowi publicznoprawnemu wyzbycie sie wlasnosci nieruchomosci, umniejszajac przez to mienie publiczne, majace w przypadku istnienia prawa uzytkowania wieczystego przynosic dochod publiczny, to podmiot publicznoprawny ma prawo oczekiwac uzyskania w zamian ekwiwalentnego wynagrodzenia rekompensujacego utrate wlasnosci.

Przepis art. 67 ust. 1 ugn nie zabrania przy tym ustalenia oplaty za przeksztalcenie w wysokosci przekraczajacej wartosc nieruchomosci gruntowej. Za watpliwa nalezy jednak uznac mozliwosc podwyzszania tej oplaty. O ile bowiem art. 67 ust. 1 ugn nie zawiera takiej tresci, jak ust. 2 pkt 1 lub ust. 3 tego artykulu, o tyle przyznane przez ustawodawce uprawnienie o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci nie moze byc zniweczone wykladnia normy prawnej prowadzaca do nadmiernego obciazenia finansowego osob uprawnionych do przeksztalcenia w sposob praktycznie uniemozliwiajacy zrealizowania tego ustawowego uprawnienia. Nalezy rowniez pamietac, ze sprawa przeksztalcenia ma charakter sprawy cywilnej oddanej do rozstrzygniecia organowi administracyjnemu. Jezeli zatem podmiot publicznoprawny ma prawo oczekiwac oplaty ekwiwalentnej za wyzbycie sie wlasnosci, o tyle i podmiot uprawniony do przeksztalcenia ma prawo oczekiwac, ze po uiszczeniu swiadczenia ekwiwalentnego (i spelnieniu pozostalych ustawowych przeslanek) uzyska prawo wlasnosci nieruchomosci gruntowej.

Z powyzszego wynika, ze oplata za przeksztalcenie powinna byc ustalona w wysokosci odpowiadajacej wartosci nieruchomosci gruntowej.

Okreslenie wartosci nieruchomosci dokonywane jest po zasiegnieciu opinii rzeczoznawcy majatkowego, co jest konsekwencja nie tylko tresci art. 67 ust. 1 ugn, ale rowniez art. 7 ugn, jako ustawowej zasady okreslania wartosci nieruchomosci przez rzeczoznawce majatkowego, ilekroc istnieje taka potrzeba. Nalezy przy tym zauwazyc, iz rzeczoznawca majatkowy okresla jedynie wartosc nieruchomosci oraz wartosc prawa uzytkowania wieczystego, a nie jej cene, czy tez wysokosc oplaty za przeksztalcenie. Oplate za przeksztalcenia okresla bowiem organ orzekajacy w decyzji o przeksztalceniu.

Wedlug zas odpowiednio stosowanego do ustalania oplaty za przeksztalcenie art. 69 ugn na poczet ceny nieruchomosci gruntowej uzyskiwanej w wyniku zbycia prawa wlasnosci w drodze przeksztalcenia zalicza sie kwote rowna wartosci prawa uzytkowania wieczystego tej nieruchomosci, okreslona wedlug stanu na dzien sprzedazy.

Odpowiednie stosowanie art. 69 ugn do ustalania oplaty za przeksztalcenie oznacza rownoczesnie przyjecie parametrycznego liczenia wartosci prawa uzytkowania wieczystego, zaliczanej na poczet oplaty za przeksztalcenie, majacej odpowiadac wartosci nieruchomosci gruntowej. Zgodnie bowiem z § 23 ust. 2 w zw. z § 24 rozporzadzenia Rady Ministrow z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegolowych zasad wyceny nieruchomosci oraz zasad i trybu sporzadzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz. 612), stosowanego do okreslania wartosci prawa uzytkowania wieczystego wskazanej w art. 69 ugn, do okreslenia wartosci rynkowej nieruchomosci gruntowej jako przedmiotu prawa uzytkowania wieczystego przyjmuje sie kwote rowna 25% wartosci rynkowej wycenianej nieruchomosci jako przedmiotu prawa wlasnosci, powiekszona o 0,25% tej wartosci za kazdy rok niewykorzystanego okresu prawa uzytkowania wieczystego.

Dla wyliczenia wysokosci oplaty za przeksztalcenie nalezy wiec uzyskac nastepujace parametry:

- wartosc rynkowa prawa wlasnosci nieruchomosci gruntowej wedlug stanu na dzien przeksztalcenia,

- calkowita dlugosc terminu, na ktory ustanowiono prawo uzytkowania wieczystego,

- ilosc lat pozostalych do uplywu terminu, na ktory ustanowiono prawo uzytkowania wieczystego.

Nastepnie, wyliczajac wartosc prawa uzytkowania wieczystego w sposob parametryczny (okreslony w powolanym § 23 ust. 2) nalezy uzyskana liczbe odjac od liczby wskazujacej rynkowa wartosc nieruchomosci gruntowej jako prawa wlasnosci, w wyniku czego otrzyma sie kwote odpowiadajaca wysokosci oplaty za przeksztalcenie zgodnie z art. 69 ugn. Wysokosc oplaty za przeksztalcenie jest zatem rowna roznicy wartosci prawa wlasnosci nieruchomosci nieobciazonej i parametrycznie liczonej wartosci prawa uzytkowania wieczystego.

Skoro bowiem oplata za przeksztalcenie ma byc ekwiwalentna do wartosci nieruchomosci gruntowej to za oczywisty nalezy przyjac fakt, iz wartosc prawa wlasnosci nieruchomosci jako obciazonej prawem uzytkowania wieczystego wzglednie trwalym, dlugoterminowym, mozliwym do rozwiazania tylko w przypadkach ustawowo scisle okreslonych (z winy uzytkownika wieczystego lub w drodze wywlaszczenia za wynagrodzeniem) jest nizsza od wartosci prawa wlasnosci nieruchomosci nieobciazonej jakimkolwiek prawem.

Dla zachowania zatem zasady ekwiwalentnosci swiadczen, dotychczasowy uzytkownik wieczysty nie moze byc obciazony obowiazkiem uiszczenia naleznosci nieekwiwalentnej do wartosci otrzymywanego prawa wlasnosci, skoro przyslugujace mu dotychczas prawo uzytkowania wieczystego zapewnia mu wiekszosc atrybutow zwiazanych z prawem wlasnosci (np. prawo wylacznosci w korzystaniu z nieruchomosci, dziedziczenie, swoboda w obciazaniu prawami do rzeczy cudzej - obligacyjnymi i ograniczonymi prawami rzeczowymi, swobodny obrot prawem ograniczony jedynie prawem pierwokupu gminy).

Jezeli natomiast nie wczesniej niz w okresie ostatnich dwoch lat przed dniem zlozenia wniosku o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci byla dokonana aktualizacja oplaty rocznej z tytulu uzytkowania wieczystego, dla ustalenia oplaty za przeksztalcenie przyjmuje sie wartosc nieruchomosci okreslona dla celow tej aktualizacji (art. 4 ust. 2 ustawy o przeksztalceniu).

Powolana norma wskazuje uznanie przez ustawodawce opinii o wartosci nieruchomosci sporzadzonej na potrzeby aktualizacji oplat rocznych z tytulu uzytkowania wieczystego za nadal aktualna, pomimo uplywu nie wiecej niz dwoch lat od dnia jej sporzadzenia do dnia zlozenia przez osobe uprawniona wniosku o przeksztalcenie. Przy czym, do dnia wydania decyzji o przeksztalceniu moze uplynac jeszcze wiecej czasu. Pomimo tego uznaje sie za tzw. fikcje prawna aktualnosc opinii o wartosci nieruchomosci sporzadzonej nie tylko w znacznym oddaleniu czasowym przed dniem wydania decyzji o przeksztalceniu, ale rowniez opinii sporzadzonej dla innego celu, tj. dla aktualizacji oplat rocznych z tytulu uzytkowania wieczystego.

Za podstawe do ustalenia oplaty za przeksztalcenie musi byc przyjeta omawiana opinia, jezeli stanowila podstawe do dokonania uprzednio aktualizacji oplat z tytulu uzytkowania wieczystego. Organ orzekajacy nie moze odmowic skorzystania z tej opinii, skoro jest to jego ustawowy obowiazek. Lecz jednoczesnie ustawodawca wskazuje tylko na te opinie, ktora byla podstawa ostatecznego rozstrzygniecia sprawy aktualizacyjnej, bowiem w postepowaniu aktualizacyjnym opinia ta poddana juz byla potencjalnej lub rzeczywistej weryfikacji przez strone w postaci uznania jej za wystarczajaca podstawe do aktualizacji, badz zakwestionowania jej w stosownym postepowaniu aktualizacyjnym (przed samorzadowym kolegium odwolawczym albo nawet przed sadem powszechnym).

W przypadku skorzystania przez organ orzekajacy z omawianej opinii, parametryczne wyliczenie wartosci prawa uzytkowania wieczystego dokonane zostanie z wykorzystaniem tej opinii bez koniecznosci dokonywania jej aktualizacji. Skoro za podstawe do okreslenia wartosci nieruchomosci nalezy przyjac te opinie, to i korzystajac z parametrycznego liczenia wartosci prawa uzytkowania wieczystego okreslona juz wartosc nieruchomosci jest wystarczajacym parametrem.

W celu zabezpieczenia naleznosci zwiazanych z oplata za przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci Skarbowi Panstwa albo jednostce samorzadu terytorialnego przysluguje hipoteka przymusowa na nieruchomosci objetej przeksztalceniem prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci, ktorej podstawa wpisu jest ostateczna decyzja o przeksztalceniu. W celu zas zabezpieczenia naleznosci zwiazanych z oplatami za przeksztalcenie poszczegolnych udzialow w prawie wieczystego uzytkowania we wspolwlasnosc Skarbowi Panstwa albo gminie przysluguja hipoteki przymusowe obciazajace nieruchomosci lokalowe wnioskodawcow (jako wlascicieli wyodrebnionych lokali).

Hipoteka przymusowa bedzie skuteczna dopiero po wpisaniu jej w dziale IV ksiegi wieczystej (art. 67 ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece). Wpisu tej hipoteki do ksiegi wieczystej dokonuje sad wieczystoksiegowy na wniosek starosty (dzialajacego w imieniu Skarbu Panstwa) lub na wniosek przewodniczacego zarzadu jednostki samorzadu terytorialnego.

 

6.2. Uiszczanie w ratach oplaty za przeksztalcenie

Powrot do spisu tresci

Wedlug art. 70 ust. 2 ugn w zw. z art. 4a ust. 1 ustawy o przeksztalceniu oplata za przeksztalcenie moze zostac rozlozona na raty, nie dluzej niz na 10 lat. Powstala w ten sposob wierzytelnosc Skarbu Panstwa lub jednostki samorzadu terytorialnego (jako dotychczasowych wlascicieli nieruchomosci gruntowej) w stosunku do nabywcy prawa wlasnosci w wyniku przeksztalcenia podlega zabezpieczeniu, w szczegolnosci hipotecznemu. Jednakze pierwsza rata podlega zaplacie, nie pozniej niz do dnia uzyskania przez decyzje o przeksztalceniu waloru ostatecznosci, zas nastepne raty wraz z oprocentowaniem podlegaja zaplacie w terminach ustalonych przez organ orzekajacy w decyzji o przeksztalceniu. Pierwsza zatem rata oplaty za przeksztalcenie musi byc uiszczona, zanim decyzja o przeksztalceniu stanie sie ostateczna, z czego wynika, ze zanim decyzja stanie sie w istocie wykonalna. Termin na uiszczenie pierwszej raty nie moze jednak byc krotszy niz 14 dni od doreczenia decyzji wnioskodawcy, skoro wnioskodawca ma prawo skorzystac z ustawowego uprawnienia zlozenia odwolania od decyzji, w wyniku czego nie moze byc zobowiazywany do uiszczenia tej raty.

Terminy splaty kolejnych rat oplaty za przeksztalcenie nie musza byc terminami rocznymi, tzn. raty moga byc splacane w terminach krotszych lub dluzszych niz terminy roczne, ale calkowity termin, w ktorym ma byc dokonana splata nie moze byc dluzszy niz 10 lat, liczac od dnia uzyskania przez decyzje o przeksztalceniu waloru ostatecznosci.

W celu zabezpieczenia naleznosci zwiazanych z oplata za przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci Skarbowi Panstwa albo jednostce samorzadu terytorialnego przysluguje hipoteka przymusowa na nieruchomosci objetej przeksztalceniem prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci, ktorej podstawa wpisu jest ostateczna decyzja o przeksztalceniu. W celu zas zabezpieczenia naleznosci zwiazanych z oplatami za przeksztalcenie poszczegolnych udzialow w prawie wieczystego uzytkowania we wspolwlasnosc Skarbowi Panstwa albo gminie przysluguja hipoteki przymusowe obciazajace nieruchomosci lokalowe wnioskodawcow (jako wlascicieli wyodrebnionych lokali).

Jak juz stwierdzono, hipoteka przymusowa bedzie skuteczna dopiero po wpisaniu jej w dziale IV ksiegi wieczystej (art. 67 ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece). Wpisu zas do ksiegi wieczystej dokonuje sad wieczystoksiegowy na wniosek starosty (dzialajacego w imieniu Skarbu Panstwa) lub na wniosek przewodniczacego zarzadu jednostki samorzadu terytorialnego.

O tym, czy oplata za przeksztalcenie bedzie rozlozona na raty, ilosc tych rat i terminy ich platnosci, z zastrzezeniem wskazanego wyzej terminu platnosci pierwszej raty, decyduje organ orzekajacy w decyzji o przeksztalceniu. Wnioskodawca przeksztalcenia nie ma bowiem roszczenia o skuteczne rozlozenie platnosci na raty. W zwiazku z tym, organ orzekajacy, dzialajac na podstawie art. 9 k.p.a., powinien poinformowac wnioskodawce, przed wydaniem decyzji o przeksztalceniu, o zastosowaniu rozlozenia platnosci na raty i o ilosci rat, albo o niezastosowaniu rozlozenia platnosci na raty.

Raty oplaty za przeksztalcenie nie moga byc waloryzowane, ale sa oprocentowane. Rozlozona na raty nie splacona czesc oplaty za przeksztalcenie podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej rownej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski, przy czym wojewoda w stosunku do nieruchomosci stanowiacych wlasnosc Skarbu Panstwa, a rada lub sejmik w stosunku do nieruchomosci stanowiacych odpowiednio wlasnosc gminy, powiatu lub wojewodztwa, moga zastosowac umowne stawki oprocentowania. (art. 70 ust. 3 i 4 ugn w zw. z art. 4a ust. 1 ustawy o przeksztalceniu).

Nie jest wykluczone, aby za umowne stawki oprocentowania przyjac tzw. odsetki ustawowe, jako oprocentowanie naleznosci cywilnoprawnych, do ktorych nalezy rowniez zaliczyc oplate za przeksztalcenie, pomimo, ze jest ona ustalana przez organ administracyjny w drodze decyzji administracyjnej i egzekwowana w trybie egzekucji administracyjnej (jako swiadczenie ustalone decyzja administracyjna).

 

6.3. Bonifikata

Powrot do spisu tresci

Jezeli przedmiotem decyzji jest nieruchomosc wykorzystywana lub przeznaczona na cele mieszkaniowe (art. 4a ust. 3 ustawy o przeksztalceniu), organ wlasciwy do wydania decyzji moze udzielic bonifikaty od oplaty za przeksztalcenie, w odniesieniu do nieruchomosci stanowiacych wlasnosc Skarbu Panstwa - za zgoda wojewody, a stanowiacych wlasnosc jednostek samorzadu terytorialnego - za zgoda wlasciwej rady lub sejmiku.

Udzielenie bonifikaty i jej wysokosc zalezy od organu orzekajacego oraz od wyrazenia na zastosowanie bonifikaty zgody przez organ w istocie nadzorujacy. Odpowiednio wojewoda lub rada albo sejmik wyrazaja jedynie zgode na zastosowanie bonifikaty, ale bez ktorej to zgody bonifikata nie moze byc udzielona.

Istota bonifikaty jest zmniejszenie wysokosci oplaty za przeksztalcenie naleznej do uiszczenia, dlatego tez bonifikata ta nie moze wynosic 100%, bowiem oznaczaloby to w istocie darowizne, ktorej ustawa o przeksztalceniu nie dopuszcza poza scisle okreslonymi przypadkami jako przeksztalcenie nieodplatne (art. 6 ustawy o przeksztalceniu).

Udzielanie bonifikat nie moze w szczegolnosci naruszac konstytucyjnej zasady rownosci wobec prawa. W wyniku tego stawka udzielanej bonifikaty musi byc jednakowa dla wszystkich uzytkownikow wieczystych z obszaru dzialania tego samego organu orzekajacego.

W odniesieniu do nieruchomosci stanowiacych wlasnosc gminy, stawke bonifikaty ustala przewodniczacy zarzadu gminy, uzyskujac na jej zastosowanie zgode rady gminy wyrazona w uchwale.

Natomiast w odniesieniu do nieruchomosci stanowiacych wlasnosc Skarbu Panstwa stawke bonifikaty ustala starosta uzyskujac na jej zastosowanie zgode wojewody. Przy czym, stawka tej bonifikaty moze byc roznicowana w obszarze dzialania tego samego wojewody, ale przez roznych starostow. Skoro gospodarka nieruchomosciami stanowiacymi wlasnosc Skarbu Panstwa nalezy do starostow (jako zadanie rzadowe ustawowo zlecone - art. 11 ust. 1 ugn), to kazdy ze starostow, niezaleznie od drugiego, samodzielnie decyduje o zastosowaniu bonifikaty i o jej wysokosci, z zastrzezeniem uzyskania zgody wojewody. Nie mozna zatem przyjac, aby stawka bonifikaty byla jednolita dla nieruchomosci Skarbu Panstwa w obszarze calego wojewodztwa, ze wzgledu na tozsamosc organu (wojewody) udzielajacego zgody na zastosowanie bonifikaty. Wojewodzie nie przysluguje bowiem instrument prawny pozwalajacy na skuteczne zmuszenie wszystkich starostow (dzialajacych w obszarze wojewodztwa) do zastosowania bonifikaty i to w okreslonej wysokosci, jezeli chociazby jeden z nich zdecyduje sie zastosowac bonifikate, wystepujac do wojewody o zgode na jej zastosowanie. Skoro starostowie zobowiazani sa do racjonalnego gospodarowania mieniem Skarbu Panstwa, to kazdy z nich jest uprawniony we wlasnym zakresie zdecydowac o zastosowaniu bonifikaty i jej wysokosci, po uzyskaniu na jej zastosowanie zgody wojewody.

Omawiana bonifikata moze byc stosowana do oplat za przeksztalcenie jedynie w odniesieniu do nieruchomosci wykorzystywanej lub przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Bonifikata moze byc bowiem zastosowana tylko w przypadku okreslonym w art. 4a ust. 3 ustawy o przeksztalceniu, dlatego tez nie jest dopuszczalne stosowanie do oplat za przeksztalcenie bonifikat okreslonych w art. 68 ugn.

Wnioskodawcy przeksztalcenia nie przysluguje roszczenie o udzielenie bonifikaty, ale tez i udzielona bonifikata nie podlega zwrotowi.

Mozliwosc udzielania bonifikaty oznacza, ze o ile przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci moze byc dokonane za wynagrodzeniem ekwiwalentnym, o tyle udzielanie bonifikaty nie jest obowiazkiem wlasciciela nieruchomosci gruntowej, lecz jego prawem, zaleznym od jego woli objawiajacej sie w zamiarze organu orzekajacego udzielenia bonifikaty i wyrazaniu zgody na jej udzielenia przez organ nadzoru. Jezeli bowiem przeksztalcenie ma nastapic za wynagrodzeniem nieekwiwalentnym, niech o tym decyduje wlasciciel, ktorego majatek jest uszczuplany, a nie ustawodawca narzucajacy taki obowiazek, bez rekompensaty umniejszenia dochodow.

 

6.4. Kreowanie rynku na przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci

Powrot do spisu tresci

Popyt na przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci moze byc ksztaltowany dzialaniami organu orzekajacego o przeksztalceniu z udzialem organu nadzoru. Instrumentami prawnymi stymulujacymi ten popyt sa:

- udzielanie bonifikat od oplat za przeksztalcenie,

- rozkladanie na raty uiszczenia oplaty za przeksztalcenie,

- okreslanie terminow splaty rat oplaty za przeksztalcenie,

- ksztaltowanie stawek oprocentowania niesplaconej czesci oplaty za przeksztalcenie, przy rozlozeniu platnosci na raty.

Przy pomocy wymienionych instrumentow organ orzekajacy moze ksztaltowac popyt na przeksztalcenie, modyfikujac w ten sposob w wymiarze praktycznym skutecznosc domagania sie przez osoby uprawnione spelnienia ich zadania o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci. Mozliwosc stosowania tych instrumentow jest wyrazem samodzielnosci podmiotow publicznoprawnych w gospodarowaniu swoim mieniem i decydowaniu o zakresie upowszechniania prawa wlasnosci nieruchomosci.

 

6.5. Przeksztalcenie nieodplatne

Powrot do spisu tresci

Obok odplatnego nabycia wlasnosci nieruchomosci przez dotychczasowych jej uzytkownikow wieczystych w drodze przeksztalcenia orzekanego decyzja administracyjna, ustawodawca przyznal niektorym podmiotom w sytuacjach scisle okreslonych uprawnienie do zadania nieodplatnego nabycia wlasnosci nieruchomosci w drodze decyzji administracyjnej o przeksztalceniu nieodplatnym (art. 6 ustawy o przeksztalceniu).

Przeksztalcenie uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci nastepuje nieodplatnie na rzecz uzytkownikow wieczystych oraz ich nastepcow prawnych:

a) ktorym nieruchomosc zostala oddana w uzytkowanie wieczyste w zwiazku z utrata mienia wskutek wojny 1939-1945 r. i ktorzy pozostawili majatek na terytorium nie znajdujacym sie na obecnym obszarze Panstwa Polskiego,

b) ktorzy na mocy umow miedzynarodowych zawartych przez Panstwo Polskie mieli otrzymac ekwiwalent za mienie pozostawione za granica, a wartosc tego mienia jest wyzsza od oplaty za przeksztalcenie,

c) ktorym oddano nieruchomosc w uzytkowanie wieczyste w zwiazku z wywlaszczeniem dokonanym po 1949 r., a przed dniem 1 sierpnia 1985 r.,

d) ktorym oddano nieruchomosc w uzytkowanie wieczyste w zamian za przejecie nieruchomosci na rzecz Skarbu Panstwa na podstawie wszelkich tytulow, przed dniem 5 grudnia 1990 r.,

e) ktorym przyznano jako dotychczasowym wlascicielom lub ich nastepcom prawnym prawo wieczystej dzierzawy lub prawo zabudowy (prawo uzytkowania wieczystego), na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 pazdziernika 1945 r. o wlasnosci i uzytkowaniu gruntow na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279), bez wzgledu na termin przyznania tego prawa lub termin wniesienia czynszu lub oplaty,

f) ktore nabyly gospodarstwo rolne na podstawie aktu nadania, albo ich nastepcy, bedacych posiadaczami tych gospodarstw.

Uprawnienie do nieodplatnego przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w odniesieniu do nieruchomosci stanowiacej wlasnosc Skarbu Panstwa stwierdza, w drodze decyzji, starosta, wykonujacy zadanie z zakresu administracji rzadowej, a w odniesieniu do nieruchomosci stanowiacej wlasnosc jednostki samorzadu terytorialnego - przewodniczacy zarzadu jednostki samorzadu terytorialnego (art. 6 ust. 2 ustawy o przeksztalceniu).

Ustawodawca wyodrebnil postepowanie o nieodplatne przeksztalcenie wskazujac, ze o ile dla bezplatnego przeniesienia prawa wlasnosci nieruchomosci gruntowej wystarczyloby zawarcie stosownej umowy cywilnoprawnej (jak w przypadku np. art. 217 ust. 1 ugn), o tyle w postepowaniu o przeksztalcenie na podstawie art. 6 forma przeniesienia wlasnosci jest decyzja administracyjna, z ktora nie wiaza sie jakiekolwiek dodatkowe koszty, jak w przypadku umowy. Skoro ustawodawca zdecydowal o bezplatnym przeniesieniu prawa wlasnosci w sytuacjach scisle okreslonych, podlegajacych sprawdzeniu zaistnienia przez organ orzekajacy przed wydaniem decyzji, to wydaje sie za uzasadnione zrezygnowanie z cywilnoprawnej formy przeniesienia tego prawa, zwazywszy na jej koszty w skali tak generalnego przeksztalcenia - dotyczacego okreslonej znacznej grupy osob uprawnionych.

 

a) W zamian za mienie pozostawione poza granicami RP w zwiazku z II wojna swiatowa

Powrot do spisu tresci

Uprawnienie do bezplatnego uzyskania prawa wlasnosci nieruchomosci gruntowej w wyniku przeksztalcenia przysluguje osobom, ktorym nieruchomosc zostala oddana w uzytkowanie wieczyste w zwiazku z utrata mienia wskutek wojny 1939-1945 r. i ktorzy pozostawili majatek na terytorium nie znajdujacym sie w obecnym obszarze Panstwa Polskiego. Osoby te dla uzyskania bezplatnego przeksztalcenia zobowiazane sa wykazac zwiazek przyczynowy pomiedzy uzyskaniem prawa uzytkowania wieczystego a utrata majatku na obszarze dawnego Panstwa Polskiego nie wchodzacego obecnie w sklad terytorium RP. Zwiazek ten moze byc wykazany aktem ustanawiajacym prawo (jego egzemplarz powinien znajdowac sie aktach ksiegi wieczystej. Omawiane uprawnienie przysluguje w istocie osobom, bedacym repatriantami, ktorym nadawano mienie w sytuacji normatywnie okreslonej w art. 88 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywlaszczaniu nieruchomosci (Dz.U. Nr 22 poz. 99, ze zm.) oraz w art. 212 ugn.

Za nastepcow prawnych osob wymienionych w art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o przeksztalceniu nalezy uznac jedynie osoby, bedace nastepcami prawnymi w rozumieniu art. 212 ust. 4 i 5 ugn, a wiec osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego po osobie uprawnionej z art. 212 ugn, jezeli osoba ta jeszcze zyje, a wskazala swojego potencjalnego spadkobierce ustawowego na nabywce prawa uzytkowania wieczystego nieruchomosci zamiennej oraz spadkobiercy (ustawowi lub testamentowi) po osobie uprawnionej, jezeli osoba ta nie zyje. Ograniczenie pojecia nastepstwa prawnego do osob okreslonych w art. 212 ugn wydaje sie ze powinno wynikac z celowosciowej wykladni art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o przeksztalceniu, skoro ratio legis tego przepisu polega na osobistym wynagrodzeniu osobom uprawnionym utraty mienia poza obecnymi granicami RP ze wzgledu na terytorialny wynik zakonczenia II wojny swiatowej.

 

b) W zamian za mienie pozostawione poza granicami RP, za ktore na mocy umow miedzynarodowych mial byc przyznany ekwiwalent

Uprawnienie do bezplatnego uzyskania prawa wlasnosci nieruchomosci gruntowej w wyniku przeksztalcenia przysluguje osobom, ktore na mocy umow miedzynarodowych zawartych przez Panstwo Polskie mialy otrzymac ekwiwalent za mienie pozostawione za granica, lecz kiedy wartosc tego mienia jest wyzsza od oplaty za przeksztalcenie. Przepis art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy o przeksztalceniu dotyczy osob, ktore pozostawily swoje mienie nieruchome poza obecnymi granicami RP w zwiazku ze zmiana granic dokonana na podstawie dwustronnych umow miedzynarodowych, ale na podstawie ktorych to umow osoby te mialy otrzymac ekwiwalent. Osoby, ktore otrzymaly taki ekwiwalent w postaci nieruchomosci oddanych w uzytkowanie wieczyste maja prawo do bezplatnego uzyskania do tych nieruchomosci prawa wlasnosci.

 

c) Osoby, ktorym oddano nieruchomosc w uzytkowanie wieczyste w zwiazku z wywlaszczeniem dokonanym po 1949 r., a przed dniem 1 sierpnia 1985 r.

Powrot do spisu tresci

Uprawnienie do bezplatnego uzyskania prawa wlasnosci nieruchomosci gruntowej w wyniku przeksztalcenia przysluguje osobom, ktore uzyskaly prawo uzytkowania wieczystego ze wzgledu na pozbawienie ich prawa wlasnosci nieruchomosci w drodze wywlaszczenia.

Wedlug art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 32, poz. 159, ze zm.) osoby, ktorym na podstawie art. 10 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywlaszczania nieruchomosci (Dz.U. z 1961 r. Nr 18, poz. 94) przysluguje prawo do otrzymania dzialki zamiennej, otrzymuja taka dzialke, o ile jest ona polozona w granicach administracyjnych miast i osiedli, w wieczyste uzytkowanie, z tym ze nie uiszczaja oplat z tytulu wieczystego uzytkowania, w przypadkach jednak okreslonych w art. 26 ust. 2 oplacaja roznice pomiedzy stawka obowiazujaca po ulepszeniu a stawka obowiazujaca przed ulepszeniem.

Powolana norma stanowila o nadawaniu w zamian za wywlaszczenie prawa wlasnosci nieruchomosci prawo uzytkowania wieczystego do nieruchomosci zamiennej. Norma ta obowiazywala do dnia 1 lipca 1985 r., tj. do dnia wejscia w zycie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywlaszczaniu nieruchomosci, ktora uchylajac ustawe z dnia 14 lipca 1961 r. przywrocila zasade nadawania nieruchomosci zamiennej na wlasnosc w zamian za wywlaszczenie prawa wlasnosci.

Uzycie jednak przez ustawodawce w art. 6 ust. 1 pkt 3 ustawy o przeksztalceniu sformulowania "w zwiazku z wywlaszczeniem", w ramach stosowania podstawowej zasady wykladni prawa racjonalnego ustawodawcy nakazuje uznac, ze pojecie to obejmuje nie tylko osoby, ktore otrzymaly prawo uzytkowania wieczystego nieruchomosci gruntowej w ramach postepowan wywlaszczeniowych, jako forme odszkodowania niepienieznego, orzekanego decyzja wywlaszczeniowa lub odrebna decyzja odszkodowawcza, ale rowniez obejmuje te osoby, ktore uzyskaly prawo uzytkowania wieczystego z pierwszenstwem przed innymi, jako pozbawione w przeszlosci prawa wlasnosci nieruchomosci w drodze wywlaszczenia, ale ktorym nie wyplacono jakiegokolwiek odszkodowania, badz wyplacono odszkodowanie znaczaco niewspolmierne do wartosci wywlaszczonej nieruchomosci. W takim przypadku nadanie nieruchomosci w uzytkowanie wieczyste nie bylo traktowane jako nieruchomosc zamienna, bowiem prawo uzytkowania wieczystego ustanawiano po uplywie znacznego czasu od dnia wywlaszczenia, ale traktowano to jako forme zadoscuczynienia w zwiazku z wywlaszczeniem.

Natomiast w art. 217 ust. 1 ugn ustawodawca stwierdzil, ze osobom, ktore w wyniku utraty wlasnosci nieruchomosci otrzymaly tytulem odszkodowania lub rekompensaty inne nieruchomosci w uzytkowanie wieczyste oraz spadkobiercom tych osob przysluguje roszczenie o nieodplatne przeniesienie na ich rzecz wlasnosci nieruchomosci przyznanych z tytulu odszkodowania lub rekompensaty. W powolanym przepisie ustawodawca w sposob jednoznaczny ograniczyl roszczenie o bezplatne uzyskanie prawa wlasnosci do nieruchomosci otrzymanej w uzytkowanie wieczyste tytulem odszkodowania lub rekompensaty. Takiego uscislenia w art. 6 ust. 1 pkt 3 ustawy o przeksztalceniu nie dokonano, i chociaz jest to inny akt prawny to jednak pozostaje faktem zastosowanie przy jego wykladni zasady racjonalnego ustawodawcy, ktory roznicujac przyczyne (cause) dla uzyskania prawa uzytkowania wieczystego nie popelnil bledu, lecz uczynil to w sposob zamierzony.

Osobie uprawnionej z art. 6 ust. 1 pkt 3 ustawy o przeksztalceniu pozostaje udowodnienie zwiazku przyczynowego pomiedzy otrzymaniem nieruchomosci w uzytkowanie wieczyste a utrata w przeszlosci prawa wlasnosci nieruchomosci w drodze wywlaszczenia, polegajacy na stwierdzeniu, ze nieruchomosc nie zostalaby oddana w uzytkowanie wieczyste lub oddana w innej dacie, gdyby nie pozbawienie w przeszlosci danej osoby prawa wlasnosci innej nieruchomosci.

 

d) Osoby, ktorym oddano nieruchomosc w uzytkowanie wieczyste w zamian za przejecie nieruchomosci na rzecz Skarbu Panstwa na podstawie wszelkich tytulow, przed dniem 5 grudnia 1990 r.

We wskazanej podstawie art. 6 ust. 1 pkt 3a ustawy o przeksztalceniu mieszcza sie wszystkie osoby, ktore otrzymaly nieruchomosc w uzytkowanie wieczyste tytulem odszkodowania lub jako zamienna za odebranie prawa wlasnosci na podstawie wszelkich tytulow prawnych odbierajacych wlasnosc (z mocy prawa lub z mocy orzeczenia sadowego albo administracyjnego), z wyjatkiem wywlaszczenia objetego art. 6 ust. 1 pkt 3 ustawy o przeksztalceniu.

 

e) Osoby, ktorym przyznano jako dotychczasowym wlascicielom lub ich nastepcom prawnym prawo wieczystej dzierzawy lub prawo zabudowy (prawo uzytkowania wieczystego), na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 pazdziernika 1945 r. o wlasnosci i uzytkowaniu gruntow na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279), bez wzgledu na termin przyznania tego prawa lub termin wniesienia czynszu lub oplaty

Powrot do spisu tresci

Uprawnienie do bezplatnego uzyskania prawa wlasnosci nieruchomosci gruntowej w wyniku przeksztalcenia przysluguje osobom, ktore uzyskaly prawo uzytkowania wieczystego (niegdys jeszcze prawo wlasnosci czasowej lub prawo wieczystej dzierzawy) ze wzgledu na pozbawienie ich prawa wlasnosci nieruchomosci z mocy prawa z dniem 21 listopada 1945 r. na podstawie dekretu z dnia 26 pazdziernika 1945 r. o wlasnosci i uzytkowaniu gruntow na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279).

Przepis art. 7 powolanego dekretu stanowil, ze dotychczasowy wlasciciel gruntu, prawni nastepcy wlasciciela, bedacy w posiadaniu gruntu, lub osoby prawa jego reprezentujace, a jezeli chodzi o grunty oddane na podstawie obowiazujacych przepisow w zarzad i uzytkowanie - uzytkownicy gruntu mogli w ciagu 6 miesiecy od dnia objecia w posiadanie gruntu przez gmine zglosic wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu wlascicielowi prawa wieczystej dzierzawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za oplata symboliczna. Przy czym, gmina byla zobowiazana uwzglednic wniosek, jezeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego wlasciciela da sie pogodzic z przeznaczeniem gruntu wedlug planu zabudowania.

Uprawnienie do bezplatnego przeksztalcenia przysluguje zatem tym wszystkim uzytkownikom wieczystym tzw. gruntow warszawskich, ktorzy posiadane prawo uzyskali w wyniku pozytywnego rozpatrzenia ich wnioskow zlozonych na podstawie art. 7 powolanego dekretu. Jednakze prawo uzytkowania wieczystego musialo byc ustanowione przed dniem 31 pazdziernika 1998 r., skoro ustawe o przeksztalceniu stosuje sie tylko do prawa uzytkowania wieczystego istniejacego przed tym dniem (art. 1 ust. 2 ustawy o przeksztalceniu). Omawiana tresc art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy o przeksztalceniu nie moze bowiem zmieniac zakresu przedmiotowego ustawy, ktory w sposob jednoznaczny wynika z art. 1 ust. 2 tej ustawy.

 

f) Osoby, ktore nabyly gospodarstwo rolne na podstawie aktu nadania, albo ich nastepcy, bedacy posiadaczami tych gospodarstw

Powrot do spisu tresci

Wskazane uprawnienie nie dotyczy osob, ktore sa juz w istocie wlascicielami gospodarstw rolnych, a ktorych tytul wlasnosci wywodzi sie z aktow nadania okreslonych w dekrecie z dnia 6 wrzesnia 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i bylego Wolnego Miasta Gdanska (Dz.U. Nr 49, poz. 279, ze zm.) oraz w dekrecie z dnia 6 wrzesnia 1951 r. o ochronie i uregulowaniu wlasnosci osadniczych gospodarstw chlopskich na obszarze Ziem Odzyskanych (Dz.U. Nr 46, poz. 340, ze zm.), chociazby osoby te byly zobowiazane do uiszczenia okreslonej naleznosci za nabycie tych gospodarstw, ktore zostaly zabezpieczone hipoteka na podstawie art. 6 ust. 2 dekretu z dnia 6 wrzesnia 1951 r.

Skoro osoby objete powolanymi dekretami sa juz prawnymi wlascicielami gospodarstw rolnych, to nie jest mozliwe ponowne nadanie im prawa wlasnosci tych gospodarstw, sprowadzajace sie w tym przypadku do zwolnienia z uiszczenia naleznosci zabezpieczonych hipoteka, jezeli naleznosci te jeszcze nie wygasly, badz nie zostaly splacone. Omawiany przepis nie moze byc zastosowany do zwolnienia z uiszczenia samych naleznosci, skoro stanowi w istocie podstawe do bezplatnego przeniesienia prawa wlasnosci. W odniesieniu do wskazanych osob przepis art. 6 ust. 1a ustawy o przeksztalceniu nalezy zatem uznac za bezprzedmiotowy, zas majacy zastosowanie do osob legitymujacych sie aktami nadania gospodarstwa rolnego na podstawie innych aktow prawnych.

 

7. Koszty postepowania

Powrot do spisu tresci

W postepowaniu o przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci zasadniczym jego kosztem, jezeli nie jedynym, jest koszt sporzadzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawce majatkowego dla ustalenia przez organ orzekajacy wysokosci oplaty za przeksztalcenie. Omawiany koszt zaistnieje zatem tylko w postepowaniu o odplatne przeksztalcenie i to tylko wtedy, gdy w ostatnich dwoch latach przed zlozeniem przez osobe uprawniona wniosku o przeksztalcenie nie dokonywano aktualizacji oplat rocznych z tytulu uzytkowania wieczystego, bowiem sporzadzony na potrzeby tej aktualizacji operat szacunkowy musi byc uwzgledniony przez organ orzekajacy do ustalenia oplaty za przeksztalcenie.

 

7.1. Podmiot zobowiazany do pokrycia kosztow

Powrot do spisu tresci

ustawa o przeksztalceniu nie zawiera normy prawnej okreslajacej podmiot zobowiazany do pokrycia kosztow postepowania o przeksztalcenie. W zwiazku z tym, normy prawnej wskazujacej na podmiot zobowiazany do pokrycia tych kosztow nalezy poszukiwac w akcie prawnym najblizszym ustawie o przeksztalceniu, majacej zastosowanie do sprawy przeksztalcenia. Skoro postepowanie o przeksztalcenie jest postepowaniem administracyjnym, do ktorego maja zastosowanie przepisy Kodeksu postepowania administracyjnego, to w przepisach tego kodeksu nalezy poszukiwac normy prawnej mogacej stanowic podstawe do ustalenia podmiotu zobowiazanego do pokrycia kosztow postepowania.

W przepisach k.p.a. znajduje sie Dzial IX Oplaty i koszty postepowania. Wedlug zawartego w tym dziale art. 263 k.p.a. do kosztow postepowania zalicza sie m.in. naleznosci bieglych, zas organ orzekajacy moze zaliczyc do kosztow postepowania takze inne koszty bezposrednio zwiazane z rozstrzygnietej sprawy. Zgodnie zas z art. 262 ust. 1 k.p.a. strone obciazaja te koszty postepowania, ktore wynikly z winy strony albo zostaly poniesione w interesie lub na zadanie strony, a nie wynikaja z ustawowego obowiazku organu prowadzacego postepowanie.

Przepis art. 262 ust. 1 k.p.a. zawiera domniemanie ponoszenia kosztow postepowania przez strone inicjujaca czynnosc wywolujaca koszty, skoro strona jest zwolniona z poniesienia kosztow postepowania tylko wtedy, gdy wynikaja one z ustawowego obowiazku organu orzekajacego.

Dla ustalenia zatem zobowiazanego do poniesienia kosztow postepowania nalezy stwierdzic, czy uzyskanie opinii o wartosci nieruchomosci jest ustawowym obowiazkiem organu orzekajacego.

Z ustawy o przeksztalceniu wynika, ze organ orzekajacy zobowiazany jest ustalic wysokosc oplaty za przeksztalcenie na podstawie wartosci nieruchomosci okreslonej przez rzeczoznawce majatkowego. Powyzsze, dotyczace okreslania wartosci nieruchomosci jest powtorzeniem ustawowej zasady okreslania wartosci nieruchomosci przez rzeczoznawce majatkowego (art. 7 ugn). Stwierdzenie, ze oplata za przeksztalcenie jest ustalana na podstawie wartosci okreslanej przez rzeczoznawce majatkowego nie oznacza jednak, aby organ orzekajacy mial ustawowy obowiazek poniesienia kosztow zasiegniecia opinii o wartosci nieruchomosci. O ile bowiem organ orzekajacy jest zobowiazany do zasiegniecia opinii o wartosci nieruchomosci, o tyle nie jest to obowiazek tak sformulowany, jak np. w art. 130 ust. 2 ugn nakazujacym organowi orzekajacemu przy ustalaniu odszkodowania za wywlaszczenie zasiegniecia opinii rzeczoznawcy majatkowego okreslajacej wartosc nieruchomosci.

Obowiazek organu orzekajacego w sprawie przeksztalcenia do zasiegniecia opinii rzeczoznawcy majatkowego nalezy do obowiazkow wynikajacych z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., polegajacych na podejmowaniu przez organ orzekajacy wszelkich krokow niezbednych do dokladnego wyjasnienia stanu faktycznego i zbierania w sposob wyczerpujacy oraz rozpatrywania calego materialu dowodowego. Jezeli bowiem uznac, ze powolany art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. okreslaja ustawowy obowiazek organu w rozumieniu art. 262 § 1 pkt 2 k.p.a. zbierania wszystkich dowodow, to przepis art. 262 k.p.a. nigdy nie moglby byc zastosowany w postepowaniu administracyjnym.

Rowniez norma art. 7 ugn nie oznacza, aby zasieganie przez organ orzekajacy opinii rzeczoznawcy majatkowego, jako wylacznie uprawnionego do okreslania wartosci nieruchomosci, bylo ustawowym obowiazkiem organu w rozumieniu art. 262 § 1 pkt 2 k.p.a. Uznanie tego bowiem za ustawowy obowiazek organu w rozumieniu art. 262 § 1 pkt 2 k.p.a. musi skutkowac uznaniem wskazania w art. 130 ust. 2 oraz w art. 140 ust. 4 ugn za zbedne. Nie wydaje sie jednak sluszne uznanie wskazan w art. 130 ust. 2 oraz w art. 140 ust. 4 ugn za zbedne, skoro wlasnie w taki sposob wskazanie na zasieganie przez organ orzekajacy opinii rzeczoznawcy majatkowego oznacza ustawowy obowiazek organu, o ktorym mowa w art. 262 § 1 pkt 2 k.p.a., i ktorego koszty w zwiazku z tym ponosi organ orzekajacy.

Nie budzi zas watpliwosci fakt, iz postepowanie o przeksztalcenie nie jest prowadzone w interesie dotychczasowego wlasciciela nieruchomosci, skoro w jego wyniku nastepuje uszczuplenie majatku publicznego (w tym przypadku przynoszacego dochod w postaci oplat rocznych), lecz w interesie osoby uprawnionej do uzyskania prawa wlasnosci w drodze przeksztalcenia dotychczasowego prawa uzytkowania wieczystego.

Jezeli wiec uznac, ze poniesienie kosztow postepowania o przeksztalcenie nie wynika z ustawowego obowiazku organu orzekajacego, to domniemanie ponoszenia tych kosztow wskazuje na wnioskodawce przeksztalcenia, jako zobowiazanego do ich poniesienia.

Ponoszenie kosztow postepowania o przeksztalcenie przez osobe uprawniona do uzyskania prawa wlasnosci w wyniku przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego wynika takze z zasady ekwiwalentnosci swiadczen, na ktora wskazal Trybunal Konstytucyjny kwestionujac konstytucyjnosc szczegolnych zasad ustalania odplatnosci za przeksztalcenie w ustawie o przeksztalceniu. Skoro bowiem ustawodawca narzucil podmiotom publicznoprawnym obowiazek przeksztalcenia prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci, przyznajac osobom fizycznym ustawowe uprawnieniem do skutecznego odebrania dotychczasowemu wlascicielowi publicznemu prawa wlasnosci, przy obowiazku wszczecia postepowania o przeksztalcenie na wniosek osob uprawnionych, to ponoszenie kosztow tego postepowania przez organ orzekajacy mogloby byc uznane za niczym nieuzasadnione uprzywilejowanie finansowe osob uprawnionych do przeksztalcenia, kosztem majatku publicznego.

Koszty ustawowego wymuszenia przeniesienia prawa wlasnosci na rzecz osob uprawnionych do przeksztalcenia nie moga obciazac podmiotu zobowiazanego do oddania prawa wlasnosci nieruchomosci rowniez i z tej przyczyny, ze podmiot ten nie otrzymalby w istocie ekwiwalentnej naleznosci za oddawane prawo wlasnosci, skoro w rachunkowym rozliczeniu dochod uzyskany w zwiazku z oddaniem prawa wlasnosci bylby pomniejszony o koszty postepowania.

 

7.2. Ustalanie kosztow postepowania

Powrot do spisu tresci

Organ orzekajacy ustala wysokosc kosztow postepowania, osobe (osoby) zobowiazane do ich poniesienia oraz termin i sposob ich uiszczenia w postanowieniu wydawanym jednoczesnie z decyzja o przeksztalceniu, na ktore to postanowienie osobie zobowiazanej przysluguje prawo zlozenia zazalenia (art. 264 k.p.a.). Jednakze w uzasadnionych przypadkach organ orzekajacy moze zazadac od strony zlozenia zaliczki w okreslonej wysokosci na pokrycie kosztow postepowania, wydajac w tym zakresie stosowne postanowienie, w ktorym nalezy uzasadnic potrzebe uiszczenia zaliczki i jej wysokosc (art. 262 § 2 w zw. z art. 123 k.p.a.).

Skoro zatem przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci nastepuje dopiero z chwila, gdy decyzja o przeksztalceniu stanie sie ostateczna, organ orzekajacy o przeksztalceniu zobowiazany jest rozwazyc, czy pokryc powstajace koszty w toku postepowania o przeksztalcenie we wlasnym zakresie, a nastepnie uzyskac zwrot tych kosztow od strony w drodze wyegzekwowania wydanego postanowienia o rozliczeniu kosztow, czy tez wydac postanowienie o zobowiazaniu strony do uiszczenia zaliczki na poczet kosztow postepowania, aby po sporzadzeniu przez rzeczoznawce majatkowego opinii o wartosci nieruchomosci nie okazalo sie, ze strona zrezygnuje z przeksztalcenia wycofujac wniosek o przeksztalcenie. Wycofanie wniosku o przeksztalcenie spowoduje koniecznosc umorzenia postepowania, a przy tym i brak podstaw do wydania postanowienia o zobowiazaniu do pokrycia kosztow postepowania, ktore stalo sie bezprzedmiotowe, skoro je umorzono, niezaleznie od tego, ze przyczyna bezprzedmiotowosci byloby wycofanie wniosku o przeksztalcenie.

Na postanowienie o zobowiazaniu strony do uiszczenia zaliczki nie przysluguje zazalenie, poniewaz ustawodawca nie przyznal stronie takiego prawa, dlatego tez takie postanowienie moze byc kwestionowane dopiero w odwolaniu od samej decyzji rozstrzygajacej sprawe (art. 141 § 1 i art. 142 k.p.a.).

Zgodnie bowiem z art. 141 § 1 k.p.a. zazalenie przysluguje tylko na takie postanowienia, na ktore kodeks tak stanowi. Postanowienie w sprawie uiszczenia zaliczki na poczet kosztow postepowania jest wydawane na podstawie art. 123 k.p.a., na ktore to postanowienie kodeks nie przewiduje zlozenia zazalenia. Takie postanowienia mozna zatem skarzyc wylacznie w odwolaniu od decyzji konczacej postepowanie, w ktorym je wydano (art. 141 k.p.a.). Natomiast w art. 264 § 2 k.p.a. wskazano na dopuszczalnosc zlozenia zazalenia jedynie na postanowienie w sprawie kosztow postepowania, o ktorym to postanowieniu jest mowa w art. 264 § 1 k.p.a. Przepis art. 264 § 2 k.p.a. dotyczy bowiem postanowienia, o ktorym mowa jest tylko w art. 264 § 1 k.p.a. Natomiast w art. 262 § 2 k.p.a. nie wskazano na forme zadania przez organ administracyjny uiszczenia zaliczki, z czego wynika zastosowanie ogolnej normy art. 123 k.p.a. wskazujacej w takim przypadku na wydawanie postanowien incydentalnych - nie bedacych postanowieniami rozstrzygajacymi chociazby dany element sprawy.

Po wydaniu postanowienia o uiszczeniu przez strone zaliczki na poczet kosztow postepowania oczekiwanie organu na wykonanie przez strone tego postanowienia nie moze byc uznane za bezczynnosc w rozstrzygnieciu sprawy, skoro to od strony zalezy, w jakim terminie wykona postanowienie. Jezeli jednak w postanowieniu organ orzekajacy wyznaczyl termin na dokonanie wplaty zaliczki, a strona nie uiscila tej zaliczki, to postanowienie podlega wykonaniu w drodze egzekucji administracyjnej. Egzekucji administracyjnej podlega rowniez postanowienie o kosztach wydane po zakonczeniu postepowania (art. 265 k.p.a.).

Strona moze kwestionowac postanowienie o uiszczeniu zaliczki dopiero w odwolaniu od decyzji rozstrzygajacej sprawe, albo zlozyc skarge na bezczynnosc organu orzekajacego do organu wyzszej instancji, oczekujac uznania przez organ nadzoru bezczynnosci organu orzekajacego o przeksztalceniu.

Bezczynnosc organu moze byc jednak uznana tylko wtedy, gdy organ rozpatrujacy skarge na bezczynnosc stwierdzi, ze wydanie postanowienia o zobowiazaniu uiszczenia przez strone zaliczki na poczet kosztow postepowania nie bylo prawnie uzasadnione. Przy czym, organ rozpatrujacy skarge na bezczynnosc nie bada zasadnosci postanowienia o zaliczce, ale czy bezczynnosc nie jest prawnie usprawiedliwiona podejmowanymi czynnosciami procesowymi w toku postepowania.

 

Rozdzial II

Nabycie przez uzytkownika wieczystego prawa wlasnosci nieruchomosci na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami

 

1. Nabycie w drodze umowy sprzedazy (w trybie art. 32 ugn)

Powrot do spisu tresci

Nieruchomosc gruntowa oddana w uzytkowanie wieczyste moze byc sprzedana wylacznie uzytkownikowi wieczystemu, albo prawo wlasnosci takiej nieruchomosci moze byc przeniesione w drodze umowy, miedzy Skarbem Panstwa a jednostka samorzadu terytorialnego oraz miedzy jednostkami samorzadu terytorialnego, lecz za powiadomieniem jej uzytkownika wieczystego (art. 32 ust. 1 i 3 ugn).

Powyzsza norma jest wynikiem ustawowej zasady ustanawiania prawa uzytkowania wieczystego wylacznie na nieruchomosciach gruntowych stanowiacych wlasnosc publiczna, tj. Skarbu Panstwa, gminy, powiatu lub samorzadu wojewodztwa (art. 232 i art. 233 k.c.). Prawo uzytkowania wieczystego jest bowiem prawna forma korzystania z nieruchomego mienia publicznego przez podmioty tego prawa z wylaczeniem innych osob. Ustanawiajac omawiane prawo podmioty publicznoprawne przyznaja uzytkownikowi wieczystemu ochrone prawna w korzystaniu z nieruchomosci gruntowej (stanowiacej wlasnosc publiczna) z wylaczeniem innych osob.

Skoro wlascicielem nieruchomosci gruntowej oddanej w uzytkowanie wieczyste moze byc tylko podmiot publicznoprawny, to przeniesienie prawa wlasnosci tej nieruchomosci moze nastapic tylko na rzecz innego podmiotu publicznoprawnego lub na rzecz uzytkownika wieczystego.

Sprzedaz prawa wlasnosci nieruchomosci gruntowej jej uzytkownikowi wieczystemu dokonywana jest w drodze umowy cywilnoprawnej zawieranej bez przeprowadzania przetargu (art. 37 ust. 2 pkt 5 ugn), skoro przepisem art. 32 ust. 1 i 3 ustawodawca wyjal prawo wlasnosci takiej nieruchomosci z powszechnego obrotu cywilnego, ze wzgledu na prawna niemozliwosc istnienia prawa uzytkowania wieczystego na nieruchomosci gruntowej nie stanowiacej wlasnosci publicznej.

Wpisanie w ksiedze wieczystej prawa wlasnosci nabytego przez uzytkownika wieczystego nie ma charakteru konstytutywnego. Jednakze wlasciciel nieruchomosci (nabytej w jakikolwiek sposob i od kogokolwiek) zobowiazany jest do ujawnienia swojego prawa w ksiedze wieczystej dla zapewniania aktualnosci ksiedze wieczystej, skoro jest ona prowadzona dla ustalenia stanu prawnego nieruchomosci, bedac podstawa domnieman prawnych zgodnosci ujawnionego w niej stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym (art. 35 i art. 36 ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece).

W wyniku nabycia przez uzytkownika wieczystego prawa wlasnosci nieruchomosci gruntowej, prawo uzytkowania wieczystego wygasa (art. 32 ust. 2 ugn) ze wzgledu na konfuzje u jednego podmiotu prawa wlasnosci i prawa obciazajacego wlasnosc, majacego wezszy zakres uprawnien od wlasnosci (korzystanie z nieruchomosci gruntowej w ramach prawa uzytkowania wieczystego ograniczone jest umowa ustanowienia tego prawa okreslajacej cel przeznaczenia, termin zagospodarowania i oplaty za korzystanie).

Przepis art. 32 ugn nie przyznaje jednak uzytkownikowi wieczystemu roszczenia o uzyskanie prawa wlasnosci nieruchomosci gruntowej, tak jak w ustawie o przeksztalceniu. Sprzedaz prawa wlasnosci na podstawie tego przepisu zalezy wylacznie od woli podmiotu publicznoprawnego jako wlasciciela nieruchomosci gruntowej. Jednakze umowa sprzedazy prawa wlasnosci moze byc zawarta z uzytkownikiem wieczystym bedacym osoba fizyczna, jak i osoba prawna.

Na poczet ceny nieruchomosci gruntowej sprzedawanej jej uzytkownikowi wieczystemu zalicza sie kwote rowna wartosci prawa uzytkowania wieczystego tej nieruchomosci, okreslona wedlug stanu na dzien sprzedazy (art. 69 ugn). Wartosc prawa uzytkowania wieczystego liczona jest na podstawie § 23 ust. 2 w zw. z § 24 rozporzadzenia Rady Ministrow z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegolowych zasad wyceny nieruchomosci oraz zasad i trybu sporzadzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz. 612), wskazujacego ze do okreslenia wartosci rynkowej nieruchomosci gruntowej jako przedmiotu prawa uzytkowania wieczystego przyjmuje sie kwote rowna 25% wartosci rynkowej wycenianej nieruchomosci jako przedmiotu prawa wlasnosci, powiekszona o 0,25% tej wartosci za kazdy rok niewykorzystanego okresu prawa uzytkowania wieczystego.

Cena nieruchomosci sprzedawanej w drodze bezprzetargowej (a zatem i uzytkownikowi wieczystemu) moze byc rozlozona na raty, nie dluzej niz na 10 lat. Jednakze pierwsza rata podlega zaplacie, nie pozniej niz do dnia zawarcia umowy przenoszacej wlasnosc nieruchomosci, a nastepne raty wraz z oprocentowaniem podlegaja zaplacie w terminach ustalonych przez strony w umowie. Przy czym, wierzytelnosc Skarbu Panstwa lub jednostki samorzadu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytulu podlega zabezpieczeniu (w szczegolnosci hipotecznemu), zas rozlozona na raty nie splacona czesc ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej rownej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski, chyba ze wojewoda (w stosunku do nieruchomosci stanowiacych wlasnosc Skarbu Panstwa), rada lub sejmik (w stosunku do nieruchomosci stanowiacych odpowiednio wlasnosc gminy, powiatu lub wojewodztwa), zastosuje umowne stawki oprocentowania (art. 70 ust. 2-4 ugn).

Przeniesienie prawa wlasnosci nieruchomosci gruntowej oddanej w uzytkowanie wieczyste przez jej aktualnego wlasciciela publicznoprawnego na rzecz innego podmiotu publicznoprawnego dokonywane jest za powiadomieniem uzytkownika wieczystego. O ile jednak skutecznosc przeniesienia w takiej sytuacji prawa wlasnosci nie zalezy od woli uzytkownika wieczystego, jak rowniez od faktu, czy zostanie on o tym powiadomiony, o tyle brak powiadomienia go o przenoszeniu prawa wlasnosci na rzecz innego podmiotu publicznoprawnego nie moze skutkowac wobec niego zarzutem braku uiszczenia oplaty rocznej z tytulu uzytkowania wieczystego na rzecz nowego wlasciciela nieruchomosci gruntowej. W omawianej bowiem sytuacji uzytkownik wieczysty nie doznaje jakiegokolwiek ograniczenia z faktu, ze wlascicielem nieruchomosci gruntowej bedzie inny podmiot publicznoprawny niz dotychczas. Jedynie oplaty roczne z tytulu uzytkowania wieczystego beda uiszczane na rzecz nowego wlasciciela.

 

2. Nabycie w drodze umowy o bezplatne przeniesienie (w trybie art. 217 ust. 1 ugn)

Powrot do spisu tresci

Osobom, ktore w wyniku utraty wlasnosci nieruchomosci otrzymaly tytulem odszkodowania lub rekompensaty inne nieruchomosci w uzytkowanie wieczyste oraz spadkobiercom tych osob przysluguje roszczenie o nieodplatne przeniesienie na ich rzecz wlasnosci nieruchomosci przyznanych z tytulu odszkodowania lub rekompensaty (art. 217 ust. 1 ugn).

Powolany przepis przyznaje cywilnoprawne roszczenie (mozliwe do dochodzenia przed sadem cywilnym) osobom, ktore przyslugujace obecnie prawo uzytkowania wieczystego otrzymaly z tytulu odszkodowania lub rekompensaty za odebranie im innej nieruchomosci. W szczegolnosci dotyczy to osob, ktore wywlaszczone zostaly z prawa wlasnosci nieruchomosci, otrzymujac tytulem odszkodowania nieruchomosc zamienna w uzytkowanie wieczyste, w zwiazku z art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 32, poz. 159, ze zm.). Przepis art. 40 ust. 2 stanowil bowiem, ze osoby, ktorym na podstawie art. 10 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywlaszczania nieruchomosci (Dz.U. z 1961 r. Nr 18, poz. 94) przysluguje prawo do otrzymania dzialki zamiennej, otrzymuja taka dzialke, o ile jest ona polozona w granicach administracyjnych miast i osiedli, w wieczyste uzytkowanie, z tym ze nie uiszczaja oplat z tytulu wieczystego uzytkowania; w przypadkach jednak okreslonych w art. 26 ust. 2 oplacaja roznice pomiedzy stawka obowiazujaca po ulepszeniu a stawka obowiazujaca przed ulepszeniem.

Norma ta obowiazywala do dnia 1 lipca 1985 r., tj. do dnia wejscia w zycie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywlaszczaniu nieruchomosci, ktora uchylajac ustawe z dnia 14 lipca 1961 r. przywrocila zasade nadawania nieruchomosci zamiennej na wlasnosc w zamian za wywlaszczenie prawa wlasnosci.

Przeniesienie prawa wlasnosci na podstawie art. 217 ust. 1 ugn dokonywane jest nieodplatnie. Natomiast koszty zawarcia takiej umowy podlegaja rozliczeniu w sposob okreslony przez strony w umowie.

Uzytkownik wieczysty bedzie mogl zlozyc wlasciwemu organowi wniosek o nieodplatne przeksztalcenie prawa uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci w drodze decyzji administracyjnej tego organu, wydanej na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 3 ustawy o przeksztalceniu, albo zadac zawarcia umowy o nieodplatne przeniesienie na jego rzecz prawa wlasnosci przedmiotowej nieruchomosci na podstawie art. 217 ust. 1 ugn. Roszczenie z art. 217 ust. 1 ugn nie jest jednak ograniczone zadnym terminem, natomiast wniosek o przeksztalcenie w drodze decyzji musi byc zlozony przed dniem 31 grudnia 2002 r. Ponadto, roszczenie o nieodplatne przeniesienie prawa wlasnosci nieruchomosci na rzecz uzytkownika wieczystego w drodze omawianej umowy przysluguje zarowno osobom fizycznym, jak i osobom prawnym.

Powrot do spisu tresci

 

 

| ISO-Latin2 |   
| Rzeczpospolita | Archiwum | Serwis Ekonomiczny | Serwis Prawny | Cennik | Regulamin | Serwis WAP | Prenumerata
| Reklama | English/Deutsch | O nas | Praca i staze | Zglaszanie uwag | Kontakt |
© Copyright by Presspublica Sp. z o.o.